Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

В некоторых банках существует перечень профессий, в соответствии с которым получающим доход от данной профессии заемщикам кредит не выдается. Помимо этого, во многих банках (в частности, это касается банков с иностранным капиталом) различная степень доверия по отношению к владельцам собственного бизнеса и наемным работникам. Предпочтительным считается кредит для наемного работника, поскольку, потеряв работу, он сможет найти другую в соответствии со своей квалификацией. Что касается владельцев частного бизнеса, в случае разорения они, скорее, окажутся неплатежеспособными.

Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. С случае если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Этот же вариант используется в случаях, если возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму необходимо пройти полное и тщательное медицинское обследование.

Особые условия банков

При внимательном рассмотрении стандартных программ ипотечного кредитования, предлагаемых разными банками, становится понятно, что большинство их характеристик совпадает. Это вид и размер процентных ставок, сроки кредитования, суммы страховых взносов, а также сроки рассмотрения заявок и выдачи кредита.

Однако существуют еще особые условия банков, которые выражаются в следующих параметрах:

? требование подтверждения дохода заемщика;

? минимальные и максимальные суммы выдаваемых кредитов;

? возможность досрочного погашения;

? наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

? необходимость участия поручителей;

? требования к заемщику (возраст, профессия, доход и т. д.);

? наличие или отсутствие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (проверка платежеспособности).

Условие о подтверждении источников дохода заемщика предполагает набор документов, принимаемых банком на рассмотрение. Для того чтобы не ошибиться, необходимо уточнить у служащих банка, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ (данная справка предоставляется работодателями в налоговые органы), или же заемщик может предоставить подтверждение дополнительного дохода.

Минимальный размер выдаваемых кредитов существенно различается в разных банках. В среднем минимальный размер кредита для покупки квартиры в Москве составляет 15 тыс. долларов. Что касается регионов, там минимальный размер кредитов может быть меньше в соответствии со стоимостью недвижимости. Поэтому, если заемщику необходимо взять небольшой кредит (например, для покупки квартиры на одну комнату больше), ему придется постараться, чтобы найти банк, который выдаст ему кредит на соответствующую сумму.

Возможность досрочного погашения кредита предоставляет заемщику возможность сэкономить деньги на выплате процентов и значительно сокращает общую сумму возврата. Банк может установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, а также установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы кредита и штрафы, компенсирующие полное или частичное погашение кредита. В большинстве случаев мораторий составляет от 3 до 6 месяцев, а штрафы – от 1–3% от остатка кредита.

Обязательное привлечение поручителей – условие Сбербанка. Все остальные банки предъявляют данное требование лишь при условии невозможности документального подтверждения дохода заемщика.

Помимо перечисленных выше, есть и другие требования к заемщику – минимальный трудовой стаж и место расположения работы (как правило, оно должно находиться в том же регионе, где выдан кредит). Что касается минимального трудового стажа на одном предприятии, он должен составлять не менее 6 месяцев.

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга выражаются в следующем. Комиссия банка может выражаться в фиксированной сумме или же в процентах от размера кредита. В этом случае заемщик сам делает выводы, какой из вариантов для него оптимален. Оценка платежеспособности увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.

Специальные программы кредитования

В соответствии с конкуренцией на рынке ипотеки появляется множество индивидуальных схем кредитования, предназначенных для заемщиков, которые не соответствуют стандартным условиям 30%-ного первого взноса и одинаковых по сумме ежемесячных выплат. Таким образом, если заемщик по каким-либо причинам не может оплатить 30%-ный первый взнос, банки могут предложить ему следующее:

? оформить обычный потребительский кредит до оформления ипотечного кредита и внести полученную сумму в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита;

? использовать в качестве первого взноса уже имеющуюся недвижимость. При этом стоимость уже существующей недвижимости учитывается при выдаче кредита, но продана она будет лишь после того, как заемщик приобретет новую квартиру на кредитные средства;

? в том случае, если заемщику еще не исполнилось 30 лет, некоторые банки предлагают специальную программу кредитования со сниженным размером первого взноса и выгодным для заемщика размером процентной ставки;

? если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, ему предлагают программу, предусматривающую услугу «кредитное окно». «Кредитное окно» подразумевает, что заемщик самостоятельно выбирает наиболее удобный для себя период года, когда он сможет досрочно погасить кредит или часть кредита с минимальными расходами.

Если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, ему следует выбрать одну из существующих программ инвестиционного ипотечного кредита. В данном случае особое внимание следует обратить на размер процентной ставки на период строительства и до оформления права собственности. В большинстве случаев в данный период процентная ставка выше, чем по кредитам на уже существующую недвижимость. Следует отметить, что в настоящее время заметна тенденция к снижению первоначальной процентной ставки до уровня обычной.

7. Профессиональные участники рынка недвижимости

В настоящее время все без исключения операции и сделки с недвижимостью требуют определенных профессиональных знаний и навыков. Имущество, с которым совершаются сделки, оценивается по разным критериям, а также требует документального оформления и подтверждения этих сделок. Поэтому для совершения операций с недвижимостью возникает необходимость привлечения соответствующих специалистов.

Как известно, в настоящее время ни одна операция с недвижимостью не может обойтись без информации о стоимости того или иного имущества. В переменчивых рыночных условиях стоимость недвижимости динамична и зависит от факторов и изменений в экономической жизни государства. Поэтому при совершении сделок с недвижимым имуществом возникает необходимость привлечения специалистов, способных дать объективное суждение о стоимости того или иного объекта недвижимости.

В настоящее время профессия оценщика является не только престижной, но и достаточно перспективной. Различные вузы и другие специализированные учебные заведения, несмотря на высокую стоимость программ обучения, не испытывают недостатка в желающих иметь профессию оценщика. Следует отметить, что оценка – это не только наука. Помимо знания теории необходимы значительные творческие способности, поскольку без них, даже при условии безупречного знания теории, невозможно определить истинную стоимость вещей.

Профессиональный оценщик является прежде всего аналитиком, хорошо знакомым с закономерностями функционирования рынка и знающим, какая именно недвижимость особенно ценится на данный момент. Оценщик должен уметь анализировать динамику рынка, что требует совершенных знаний в области экономики и ее факторов. Помимо этого, необходимым для оценщика-профессионала является знание содержания количественных методов оценки.

Работа оценщика проходит в несколько этапов. Сначала определяется задача (цель задания – искомый вид стоимости), затем составляется план оценки (требования к информации, выявление оптимальной методики). После этого производятся сбор и проверка информации об объекте недвижимости (в основном юридические вопросы и данные об экономической деятельности), выбираются оптимальные методы оценки (анализ рынка, дохода и затрат). Последний этап включает обзор фактов и анализ их связи с принципами оценки, статистические и вероятностные показатели, логические рассуждения и, наконец, окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта.