Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет
Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Помимо этого, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций по ипотеке.
Основные характеристики ипотечного кредита
Ипотечные кредиты отличаются друг от друга следующими условиями:
? максимальный размер кредита;
? условия погашения кредита;
? размер процентной ставки;
? размер регулярного платежа.
Процесс выпуска банками ипотечных облигаций регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. Что касается деятельности самих банков, она ограничена перечнем операций с низким уровнем риска.
В случае высокой процентной ставки по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. Однако, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования определяются степенью стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается в соответствии с размером дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования – чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.
Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента и равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.
Вам, наверное, известно, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем почти все квартиры стандартны и их оценка не представляет особой сложности.
Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличие заключается в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии какого-либо обременения и т. д.
Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.
Уровни ипотеки
Следует учитывать, что все операции на рынке ипотеки осуществляются в два этапа. Первый этап, называемый первичным рынком, включает в себя предоставление кредита под залог недвижимости. Учитывая то, что банки предоставляют кредиты на достаточно длительный срок и под невысокий процент, можно сделать вывод, что у них снижается объем доступных денежных средств, необходимых для осуществления сделок.
Таким образом получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Рефинансирование осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.
Рефинансирование достигается за счет полной уступки прав по выданному тем или иным банком ипотечному кредиту другой, специализированной организации. В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система).
В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.
В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.
Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком на жилищном рынке. В соответствии с решением правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе – Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.
Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.
Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.
Система стройсбережений
Основное отличие системы контрактных стройсбережений от одноуровневой модели заключается в том, что первая характеризуется замкнутостью и оторванностью от финансового рынка. Суть ее состоит в следующем: в специализированном банковском институте (стройсберкассе) накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, после чего из этих средств выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. За счет средств от возврата данного кредита приобретают жилье те, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Следует отметить, что система стройсбережений получила наибольшее развитие в Германии, поэтому носит название немецкой модели ипотечного кредитования.
Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной, с точки зрения экономического развития, является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.
Структура ипотечного кредитования
В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью.
При кредитовании коммерческой и жилой недвижимости, которая будет сдана в аренду, применяются ипотечные кредиты с участием. В данном случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от аренды заложенной недвижимости.
Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.
Виды кредитования
Наиболее простой и распространенной формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетные кредиты. В данном случае при возврате кредита обязательными являются:
? амортизация основного долга равными выплатами;
? возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
