Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

Как вы, наверное, догадались, для проведения такой работы на высшем уровне необходимы фундаментальное образование (тщательное изучение теории и практики оценочной деятельности), наличие навыков аналитического мышления, а также способность находить правильный вариант в затруднительных ситуациях. Таким образом, можно сделать вывод, что теория, практика и объективность суждений являются основополагающими составляющими практической оценки объекта.

Профессиональная оценка необходима при всех сделках с недвижимостью, и в экономической сфере практически не существует областей, в которых можно обойтись без определения стоимости. Оцениваются здания, транспортные средства, сельскохозяйственные земли, компьютерная техника и даже интеллектуальная деятельность. Довольно часто требуется оценка предприятий (для налогообложения, акционирования и привлечения новых пайщиков). Оценки нельзя избежать и при оформлении кредитов под залог недвижимости.

В области ипотечного кредитования оценщик является единственным из основных его участников, кто по закону не имеет имущественного интереса в объекте оценки. В связи с этим следует обратить внимание на то, каким образом оценщик определяет стоимость своих услуг. В том случае, если он хочет получить деньги в процентном соотношении от величины стоимости объекта, на объективную оценку можно не рассчитывать. Гонорар оценщика, получаемый за выполнение работы, никак не зависит от цены сделки или рыночной стоимости залога объекта. В противном случае он не будет объективен при оценке стоимости данного объекта.

Следует отметить, что привлечение оценщика к участию в сделке по приобретению квартиры выгодно как продавцу, так и покупателю (и банку, если сделка совершается при использовании денег по ипотечному кредиту). Объективная оценка со стороны профессионала не позволяет продавцу искусственно завысить цену на продаваемый объект, а покупателю, соответственно, занизить установленную цену. В результате работы грамотного оценщика сделка будет истиной и соответствующей положению дел на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости представлено множество специализированных и универсальных оценочных организаций. Следует отметить, что сфера их деятельности постепенно расширяется. Перечень решаемых оценщиками задач разнообразен в той же степени, что и спектр клиентов, в число которых входят частные лица, фонды, государственные и муниципальные предприятия, банки и страховые компании, некоммерческие организации.

Такое разнообразие клиентов, обращающихся к оценщикам, объясняется тем, что объективная оценка имущества позволяет принять правильное решение о покупке, продаже, выдаче кредита, страховании и т. д. Поэтому одним из необходимых условий успешной работы с оценщиком является высокая степень доверия клиента, что требует тщательного подхода к выбору оценщика.

Нотариальная деятельность в России регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. В соответствии с данным правовым актом нотариальные действия совершают нотариусы, работающие в государственных учреждениях или занимающиеся частной практикой. Нотариус обязательно должен иметь высшее юридическое образование и стажировку у нотариуса сроком не менее одного года. После этого нотариус сдает квалификационный экзамен и получает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью.

Итак, в обязанности государственных и частных нотариусов входит:

? удовлетворение сделок;

? выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

? наложение и снятие запрещения на отчуждение имущества;

? свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой;

? удостоверение факта нахождения физического лица в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

? удостоверение времени предъявления документов;

? передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

? принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

? совершение исполнительных надписей, протестов векселей;

? предъявление чеков к платежам и удостоверение неоплаты чеков;

? прием документов на хранение;

? обеспечение доказательства.

Нотариальным подтверждением сделки (в это число входят и сделки с недвижимостью) является удостоверяющая подпись нотариуса на документе. Прежде чем удостоверить сделку, определяют дееспособность граждан и проверяют правоспособность юридических лиц, участвующих в совершении сделки.

В обязанности нотариуса входят разъяснение обеим сторонам смысла и значения представленного ими проекта и проверка соответствия его содержания истинным намерениям участников сделки. Кроме того, нотариус должен выяснить, не противоречит ли представленный проект требованиям закона. Только после этого происходит нотариальное подтверждение сделки.

Нотариальное удостоверение сделки является обязательным при оформлении доверенностей, завещаний, брачных договоров, договоров ренты, ипотеки и некоторых других документов. При оформлении договора купли-продажи нотариальное удостоверение необязательно, однако при желании обеих сторон договор может быть оформлен нотариально.

При условии что сделка совершается по доверенности, доверенность должна быть оформлена в нотариальном порядке.

Следует учитывать, что нотариальное оформление сделки не является гарантией того, что договор не может быть оспорен. В полномочия нотариуса входят проверка и удостоверение формальной стороны сделки, а фактическое развитие событий по договору нотариус предусмотреть не может.

Риелтор (агент по недвижимости, маклер, брокер) – достаточно новая, но очень популярная профессия. Особенностью всех профессиональных риелторов являются специфические черты характера. Это коммуникабельность, вежливость, грамотность, внимательность, уверенность в себе, умение заинтересовать клиента и др. Эти качества необходимы риелтору для успешной работы.

Данную профессию осваивают в государственных вузах, а также непосредственно в организациях, занимающихся недвижимостью. Следует отметить, что она характеризуется значительной текучестью кадров, поэтому солидные риелторские агентства предпочитают обучать будущих сотрудников самостоятельно. При агентствах недвижимости организованы курсы, включающие мастер-классы, тренинги, лекции и семинары, позволяющие новичкам быстро войти в риелторскую среду.

Для успешной работы риелтор должен быть интеллектуально развитым, практичным посредником, вникающим во все тонкости жизненных ситуаций своих клиентов. В данном случае поощряются убедительность, азарт и быстрый темп работы.

В настоящее время риелторы работают в самых разных направлениях. Наличие специализации является обязательным условием всех риелторских организаций с хорошей репутацией, где для каждого направления существует свой отдел с узкими специалистами.

Основными специализациями риелторов являются:

? продажа квартир в новостройках;

? купля-продажа квартир на вторичном рынке недвижимости;

? аренда квартир;

? купля-продажа загородной недвижимости;

? аренда загородной недвижимости;

? купля-продажа коммерческой недвижимости;

? аренда коммерческой недвижимости;

? ипотека;

? купля-продажа промышленных объектов.

Следует отметить, что профессия риелтора доступна не только при наличии высшего образования. Среди риелторов встречаются выпускники различных вузов, а также люди со средним образованием.

В условиях рыночной экономики ипотечное кредитование является не единственным способом покупки квартиры. Помимо различных вариантов ипотечного кредитования, существуют и многочисленные варианты накопительной системы строительства и приобретения жилья.

Система ссудосбережения используется в Европе с конца XVIII в., когда в Англии было создано первое строительное общество. В настоящее время ссудосберегательные системы эффективно работают и за пределами Англии. Они пользуются успехом в Германии, Канаде, Австралии, Китае, а также в странах Южной Америки и Восточной Европы. Ссудосберегательная, или жилищно-накопительная система в каждой из этих стран имеет характерные особенности, обусловленные законодательством, уровнем развития рынка, экономики и т. д.

Для того чтобы разобраться в том, на кого рассчитаны такие системы, и в каковы их достоинства и недостатки по сравнению с системами ипотечного кредитования, познакомимся с историей их зарождения.

Предпосылки к возникновению накопительных систем возникли еще в Древнем Риме. Именно там свободные люди из низших слоев общества объединяли часть своих средств в тех или иных целях (строительство жилья, закупка и т. д.). Впоследствии такая система использовалась повсюду и стала особенно эффективной при покупке жилья. Это было связано в первую очередь с тем, что жилье во все времена имело очень высокую цену и люди понимали, что приобрести собственный дом в одиночку практически невозможно. Таким образом, люди стали объединять денежные средства и оказывать друг другу необходимую помощь.