Эксперт Эксперт - Эксперт № 30 (2014)
Проект получился масштабным. Он предусматривал не просто реставрацию восьми памятников, но и реновацию полусотни исторических деревянных зданий фоновой застройки. Чтобы девелоперы могли окупить затраты на это строительство, часть деревянных домов поместили на цоколи, в которых разместились магазины, рестораны, кафе. «Квартал обретал сеть общественных пространств: бульвар, сквер, центральную площадь, небольшие площадки внутри ремесленных подворий. Центральная площадь планировалась как амфитеатр, способный служить зрительным залом на открытом воздухе. Вдоль бульвара размещались художественные галереи, антикварные лавки, музеи, ремесленные мастерские», — описывал проект заслуженный архитектор России Марк Меерович . Новая зона исторической застройки оказалась в итоге очень насыщенной: здесь есть большой торговый центр, музыкальный салон Дениса Мацуева, отели и многое другое.
Жильцов квартала власти расселили, был сделан проект. Однако его сложность, помноженная на сжатые сроки и специфику российских девелоперов, внесла свои коррективы. Архитекторы часто жаловались, что изначальный проект кардинально изменен, а авторского надзора практически не было. Девелоперы из жадности что-то пристраивали, надстраивали к своим зданиям. В результате часть домов стала несоразмерна масштабу квартала, а в центральной части проекта «неожиданно» оказался огромный торговый центр.
Масштабный проект оценивали в 1,5 млрд рублей, к концу стройки его стоимость выросла до 3,2 млрд. Первоначально планировалось, что финансирование будет целиком негосударственным: различные здания были отданы частным инвесторам. Однако позднее подключились и бюджеты: из федеральной казны было покрыто порядка 10%. Высокая стоимость не позволяет считать, что подобный проект может быть широко растиражирован.
Иркутскую слободу можно много критиковать. Так, новый губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко уже в 2012 году атаковал ее, во-первых, за то, что она никак не соответствует внешнему виду старого города, а во-вторых, за низкое качество строительства, несмотря на огромные размеры финансирования. Однако в целом позитива от Иркутской слободы все же больше. Впервые за 30 лет в городе появилось новое общественное пространство, сегодня это очень популярная зона отдыха как у местных жителей, так и у туристов. Проект показал, что деревянная застройка может удачно вписываться в современный город. «Трансформации 130-го квартала Иркутска — это прецедент. Это единственный в России успешный пример реконструкции исторического квартала с ветхими домами, — объясняет руководитель направления “Территориальное развитие” Института Сибири урбанист Александр Ложкин . — В целом же российский стройкомплекс по-прежнему настроен на то, чтобы снести все плохие и маленькие дома, а вместо них построить многоэтажки».
Через весь 130-й квартал теперь протянулась пешеходная улица
Фото: Анатлоий Бызов
Вовлекая жителей
Другая альтернатива схеме «Снести и построить многоэтажки» разработана в Самаре. Она называется «Модель бесконфликтной реновации территории с вовлечением местных жителей». Ее инициатором стал Виталий Стадников , который в 2012–2013 годах был главным архитектором Самары. «Когда я работал в архитектурном бюро “Остоженка”, мы много занимались исследованием базовых градостроительных правил исторической застройки, в частности дореволюционных правил строительства и правил нарезки земельных участков, — говорит Стадников. — Метод межевания земельных участков в квартальной застройке на основе мелких домовладений-парцелл был успешно применен в столичном районе Остоженка, который стал самым дорогим в Москве. За счет применения ряда градостроительных правил, включая ограничение этажности и опору на границы исторических домовладений-парцелл, на Золотой миле удалось за двадцать лет построить более миллиона квадратных метров коммерческих площадей на 48 гектарах земли. Только за счет среднеэтажной застройки». На Остоженке удалось даже создать иллюзию естественно развитого города; впрочем, разнообразная социальная среда там так и не была сформирована.
В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.
Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор Евгения Репина из учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.
«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов
Фото: Анатолий Бызов
За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.
Обмен между некоммерческим девелопером и домовладельцами может быть различным. Важно, что домовладельцы от такой сделки тоже сильно выигрывают. Чтобы в столь сложных сделках они не боялись быть обманутыми, а застройщики все-таки не смогли построить на этом месте башню, инициаторы проекта предложили, чтобы девелопером стала автономная некоммерческая организация «Дирекция квартала», учредителем которой была бы мэрия города. Это бесприбыльная девелоперская организация, которая, кроме всего прочего, строит и продает квартиры и дома на освободившихся участках.
Интересно, что вопреки заверениям чиновников, будто в старых деревянных «гнилушках» живут асоциальные элементы, социологические исследования показали, что большинство людей в 79-м квартале представляют средний класс. Эти люди хотели бы в новых условиях вложиться в ремонт своей недвижимости. Таким образом, в модели «бесконфликтной регенерации» жильцы повышают капитализацию своей недвижимости и при этом вовлекаются в процесс регенерации. И схема приобретает оттенок известного в Европе концепта партиципации, когда жители становятся соучастниками девелоперского проекта, могут брать на себя ответственность и влиять на него. А, чтобы снизить нагрузку на бюджет, к проекту 79-го квартала присоединяются городские сообщества с ресурсами: в частности, архитекторы и маркетологи готовы участвовать в проекте либо безвозмездно, либо по очень дешевым ставкам.
С точки зрения рынка недвижимости в результате такого девелоперского проекта на рынке Самары появился бы новый продукт — квартиры в малоэтажном квартале в центре города. По мнению одного самарского девелопера, сам факт появления такого предложения заставил бы застройщиков обычных многоэтажек совершенствовать свой продукт.
Проект бесконфликтной реконструкции 79-го квартала стал одним из пилотных проектов Стратегии развития Самары до 2025 года. Разработан проект планировки территории, вокруг проекта сформировался корпус сообществ, которые готовы принять в нем участие. Сейчас региональные власти рассматривают возможность работы по такой схеме. И можно представить, как им тяжело перейти от директивного подхода «Сделайте так-то и так-то» к модели, когда жители становятся полноправными участниками реконструкции.
