Эксперт Эксперт - Эксперт № 15 (2014)
Мировой опыт показывает, что строители вообще не должны заниматься проблемами подключения к ресурсам. «Занимаясь комплексным освоением территорий, мы, как строители, даем ресурсоснабжающим организациям конечного потребителя, который потом долгие-долгие годы, всю свою жизнь, будет платить за потребление ресурсов, — рассуждает Кошелев. — Получается нелепая ситуация: мы, мало того что обеспечиваем РСО потребителями, которые платят деньги, так еще должны построить для них сети, которыми они будут пользоваться. Во всем мире это абсолютно по-другому происходит. Строительство сетей до участка застройщика — это прямая обязанность именно ресурсоснабжающих компаний. Я убежден, что экономически это выгодно, учитывая, какое количество потребителей они получают в итоге. И именно к такой схеме мы должны прийти».
Запрос журнала «Эксперт» по поводу дороговизны подключения и выработки альтернативных схем финансирования строительства компания «Российские сети» оставила без ответа.
PV, да не то
В новой программе «Жилье для российской семьи» проблема с подключением к РСО имеет решение. В Минстрое разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выпускать облигации будут специальные общества проектного финансирования (СОПФ — российская калька международного SPV, Special Purpose Vehicle), учредит которые АИЖК. Облигации будут погашаться из тарифов на соответствующие коммунальные услуги.
«Схема может заработать в случае, если застройщики будут иметь дело только с обществом проектного финансирования, которое будет заниматься выкупом построенной инженерной инфраструктуры. Такой механизм может дать положительный результат, — считает Владимир Кошелев. — А в остальном все зависит от того, как будет налажено взаимодействие между региональными властями, ресурсоснабжающими организациями и застройщиками. Кроме того, многое будет зависеть от условий строительства этих сетей: если ресурсоснабжающие организации будут налагать на застройщика еще и существенное обременение (например, в виде необходимости провести реконструкцию значительных участков существующих сетей), то это автоматически означает крупные финансовые затраты и становится неинтересным».
Но ряд застройщиков сомневается в работоспособности предложенного механизма. Дело в том, что до ввода объектов в эксплуатацию на них в принципе нельзя установить тариф, а значит, нельзя посчитать будущие доходы SPV. Тариф может получить только РСО, и то после того, как имущественный комплекс будет взят в аренду. «Есть риск, что SPV не сможет ничего выкупить у застройщика. В России просто нет соответствующего законодательства. Надо вносить изменения в систему регулирования РСО, а это минимум три года», — говорят в одной из строительных компаний. Да и простая логика подсказывает, что возмещение затрат уже после того, как инфраструктура построена, не самый лучший путь: застройщикам все равно нужно где-то искать на нее деньги, брать кредит или заем, вытаскивать средства из оборота.
В АИЖК не смогли прокомментировать нюансы предложенной схемы, отметив, что детали программы пока корректируются. В Минстрое проблем не видят: «Суть механизма в том, что после выкупа инфраструктуры СОПФ сдает ее в лизинг РСО. Таким образом, конечным регулирующим органом является правительство субъекта федерации. Кроме того, следует отметить, что повышение тарифа будет незначительное, в рамках прогнозируемого коридора», — говорят в министерстве. По информации «Эксперта», купоны по облигациям SPV вообще могут быть привязаны не к тарифам, а к инфляции, ведь тарифы все равно колеблются примерно в диапазоне индекса роста цен.
Мировой опыт в таких случаях предлагает прибегать к проектному финансированию, однако это в корне противоречит устоявшемуся в России котловому методу финансирования сетей и всей системе регулирования тарифов, когда стоимость услуг сетевых организаций устанавливается по принципу «затраты плюс».
Суть проектного финансирования в том, что под строительство конкретного объекта — в нашем случае подстанцию или котельную — привлекается долгосрочный кредит на 15–20 лет по приемлемой ставке, допустим 6–8% годовых. После на этот объект устанавливается долгосрочный тариф на 20 лет с индексацией по уровню инфляции. Погашение займов происходит из тарифа. Три четверти платежа будет идти на финансирование задолженности, а одна четверть — на обслуживание этой сети. При таком подходе нет роста балансовой стоимости активов региональных РСО и, соответственно, нет роста тарифов по всему региону. Кроме того, застройщик изначально не изыскивает деньги на инфраструктуру, она его вообще не касается.
В Минстрое говорят, что такой вариант рассматривался, но был отвергнут. «Простейший анализ показывает, что в таком варианте трудно просчитать возможные риски. Кроме того, все издержки ложатся на конечных потребителей. Получается ситуация, когда у семей, которые приобрели жилье в рамках программы, один тариф, а в соседнем районе — другой, который к тому же ниже. Вызвано это тем, что при проектном финансировании застройщик будет создавать собственные РСО и тариф в них будет содержать все затраты, которые застройщик захочет покрыть. В случае прямого кредитования застройщиков платежи по процентным ставкам будут влиять на стоимость квадратного метра жилья. Задача Минстроя не увеличивать стоимость, а снизить», — поясняют в министерстве. А один из экспертов, участвовавших в разработке программы, на вопрос, почему же не дать застройщику возможность сразу привлечь заемное дешевое финансирование на инфраструктуру, даже удивился: а как же строительные риски? что если застройщик не построит объект?
На самом деле на рынке жилья сложилась удивительная ситуация: притом что в любом случае за все издержки в итоге платит потребитель (жилья, коммунальных услуг), ни застройщики, ни РСО, за редким исключением, даже не пытаются эти издержки снизить самостоятельно, кивая друг на друга и на тарифное регулирование. Хотя отдельные региональные примеры вроде проекта в Ченцах, где вопрос с инфраструктурой удалось решить, показывают, что при желании логически правильное разграничение обязанностей между застройщиком и РСО и снижение цены жилья вполне возможны. Но, видимо, лишь тогда, когда местная власть берет инициативу на себя и выстраивает границы ответственности между главными игроками. «Можно изыскать дополнительные возможности для оптимизации затрат строительного проекта, если включить региональные власти в процесс подготовки инженерной инфраструктуры, — соглашаются в СУ-155. — Например, они могут быть наделены полномочиями влиять на ценообразование местных подрядных организаций или привлекать их к прокладыванию коммуникаций самостоятельно».
Повторение очевидного
Без сомнения, строительство домов, где жилье будет стоить 30 тыс. рублей за квадратный метр, требует от застройщиков, чтобы они поступились частью маржи, — это может быть выгодно только тем компаниям, которые быстро вводят очень большие объемы жилья и, таким образом, зарабатывают на обороте. «При наличии массового спроса на жилье схема, заложенная в программу, работоспособна, но на практике высокая скорость строительства упирается в ограничения по продажам, по поглощению построенного или строящегося жилья рынком. Поэтому при реализации государственной программы “Жилье для российской семьи” и развитии ипотечного кредитования использование такого способа снижения стоимости возможно за счет создания колоссального объема спроса», — рассуждает Вениамин Голубицкий.
Но существование таких крупных застройщиков с масштабными проектами требует принципиально иной системы финансирования всего строительного бизнеса. Сегодня около 60% средств застройщики получают от дольщиков, то есть обычных людей, желающих купить квартиру. С таким источником средств особо не развернешься. В нормальных условиях строителям должно быть доступно заемное — и без сомнения, не такое дорогое, как сейчас, — финансирование в больших объемах. Это не задача граждан — пытаться оценить строительные риски, это задача банков и других финансовых посредников. Имея возможность быстро и много занимать, застройщики могли бы строить больше, а значит, и дешевле. Сегодня же облигационные займы даже для самых крупных строительных компаний стоят от 13% годовых.
Крымский вектор «Южного потока» Сергей Тихонов
Присоединение Крыма к России может кардинально улучшить параметры проекта «Южный поток». А попутно решится проблема газификации и энергоснабжения Крыма
