М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Сам факт широкого распространения долевого строительства в России говорит о серьезных проблемах в российской экономике. Дело в том, что явление долевого строительства появилось вовсе не в развитых европейских странах или в США, как некоторые ошибочно полагают, а в Аргентине, латиноамериканской стране третьего мира. Главные причины появления долевого строительства — низкий уровень жизни и высокая инфляция. Изобретенная в Аргентине схема удобна тем, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства, причем заплатить сумму гораздо меньшую, чем за готовую квартиру в уже построенном доме.
Со временем, если экономическая ситуация в России улучшится и покупка готового жилья станет более доступной, процент долевого строительства от общего объема рынка жилья наверняка уменьшится. Но сейчас, когда более 50 % жилья в России строится на средства от долевого участия, знать о подводных камнях этого вида сделок с недвижимостью просто необходимо. Именно о них мы и расскажем в этой главе.
Каким должно быть долевое строительство
В общем случае рынок недвижимости вообще и новостроек в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. На рынке новостроек в теории должна действовать следующая схема: некий застройщик находит площадку под застройку, оформляет все необходимые для строительства документы, разрабатывает проект жилого дома, затем строит здание (за счет собственных или заемных средств), производит подключение коммуникаций и наконец продает готовые квартиры по среднерыночной цене. На практике в современной России значительное количество многоквартирных жилых домов строится с привлечением средств дольщиков. При этом застройщик зачастую привлекает средства дольщиков еще до начала строительства. С одной стороны, такой вид строительства делает квартиры дешевле, но с другой стороны, он дает больше возможностей потенциальным мошенникам.
Необходимо отметить, что вопреки широко распространенному заблуждению стоимость квартиры при долевом строительстве ниже, чем при покупке готового жилья, не потому, что готовое жилье само по себе стоит дороже (или за счет роста цен на недвижимость за время строительства), а потому, что практически дольщик является инвестором строительства. Как известно, инвестор — это лицо или организация, совершающие связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Прибыль, которую получает инвестор при долевом строительстве, — это разница с суммой, вложенной дольщиком в строительство, и продажной ценой готовой квартиры. Риск — это возможность того, что продажная цена готовой квартиры окажется ниже стоимости ее строительства, по каким-либо причинам не хватит средств на окончание строительства и т. д. По сути, любой гражданин, вступающий в долевое строительство, осознает он это или нет, становится своего рода предпринимателем. Так как в большинстве случаев реальная цель дольщика не извлечение прибыли, а решение жилищного вопроса, государство вопреки рыночной логике создало для этого типа частных инвесторов особое правовое положение, которое регулируется действующим с 1 апреля 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
В действительности бывают ситуации, когда застройщик начинает привлекать деньги дольщиков, не имея законного разрешения на строительство, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок.
Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения понесенных убытков. Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве (из этого правила есть два исключения, которые мы рассмотрим далее). Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор о долевом строительстве: точно по закону
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Такой договор обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отметим, что после заключения договора участия в долевом строительстве указанная в нем цена может быть изменена только по соглашению сторон и только в том случае, если в договоре заранее предусмотрены случаи и условия ее изменения.
Закон предусматривает, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, качество объекта должно соответствовать оговоренным в договоре условиям.
В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.
В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору долевого строительства выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
В качестве исключений из требования закона привлекать денежные средства граждан только по договору долевого участия допускается выпуск жилищных сертификатов и организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
Выпуск и правила обращения жилищных сертификатов регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Отметим лишь, что в случае с сертификатом дольщик покупает не квартиру, а право на жилую площадь и в любой момент может потребовать возмещения денежных средств, эквивалентных текущей стоимости сертификата.
Договор или приговор: вариации на заданную тему
Как видим, федеральное законодательство достаточно четко прописывает обязанности застройщиков перед участниками долевого строительства и их ответственность за нарушение условий договора. Естественно, что некоторые нечистые на руку «бизнесмены» пытаются обойти требования закона. На сегодня в России распространены несколько основных схем «серых» договоров, с помощью которых застройщики пытаются уйти от законной ответственности.
