М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Первая самая распространенная «серая» схема: договор предварительной купли-продажи. В этом случае дольщик и застройщик заключают лишь предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик через некоторое время после того, как будет построен дом, обязуется заключить основной договор купли-продажи. Если у застройщика возникают проблемы, то факт ваших вложений в строительство вам придется доказывать в суде.
Другой способ ухода от требований закона — вексельная схема. По вексельной схеме дольщик получает от застройщика не саму квартиру, а только обязательство ее этому дольщику передать. Если дольщик по какой-либо причине не получил в собственность обещанную квартиру, он может лишь продать вексель или потребовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Третий способ — договор переуступки прав требования. Такой договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Ими могут оказаться очень хорошие знакомые застройщика. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. В случае перевода долга новый дольщик обязан в срок погасить имеющиеся долги предыдущего дольщика.
Наконец, как вариант вам может быть предложен договор соинвестирования. Инвестор — это тот, кто совершает вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Заключая договор соинвестирования, гражданин из дольщика превращается в бизнес-партнера компании- застройщика и в равной степени с нею несет все возможные риски проекта. В этом случае «дольщик» не может рассчитывать на защиту своих интересов по закону «Об участии в долевом строительстве...», так как его взаимоотношения с застройщиком с момента заключения договора соинвестирования определяются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В заключение отметим, что если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор по какой-либо «серой» схеме, то это является более чем серьезным основанием для беспокойства. Вы должны понимать, что «серые» схемы многократно повышают для вас риск потерять деньги и лишают вас защиты законами РФ. Само по себе предложение вместо договора участия в долевом строительстве заключить договор предварительной купли-продажи или соинвестирования мошенничеством не является, но оно может быть частью приготовления к мошенничеству. Кроме того, настойчивое нежелание застройщика подписывать договор долевого участия может быть знаком его неуверенности в сдаче объекта в указанный срок и обеспечении оговоренного качества строительства.
Если застройщик — банкрот
Одним из самых распространенных рисков, которому подвержен дольщик, является банкротство застройщика. Банкротство может быть преднамеренным (когда застройщик умышленно влезает в большие долги, планируя в будущем уйти от ответственности, объявив себя банкротом), фиктивным (когда застройщик скрывает наличие средств, стремясь избежать или отсрочить выплаты) и, наконец, неумышленным (когда застройщик изначально планирует вести честный бизнес, но неверно рассчитывает свои силы или становится жертвой изменения рыночных условии). Первые два вида по законам Российской Федерации являются экономическими преступлениями, но на практике доказать, что у владельца предприятия-банкрота был злой умысел, очень сложно.
Преднамеренное банкротство. Представим, что есть некий застройщик, вы заключили с ним договор участия в долевом строительстве и с нетерпением ждете того момента, когда станете обладателем новой квартиры. Но у застройщика совсем другие планы. Он вступает в сговор с подрядчиком и заказывает у него по заведомо завышенным ценам некие услуги, то есть выполнение каких-либо работ. Причем услуги приобретаются в объеме, который застройщик заведомо не может оплатить. Подрядчик присылает рабочих, и в течение нескольких месяцев вы с радостью наблюдаете, как идет строительство вашего будущего дома. Но когда приходит срок оплатить работу строителей, застройщик объявляет, что денег у него нет.
Следующий логический шаг этой преступной схемы — признание застройщика банкротом. Это может произойти как по инициативе самого застройщика, так и по инициативе одного из кредиторов, в нашем случае подрядчика. После этого имущество застройщика будет продано и из вырученных средств начнется погашение его долгов. Сначала в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» будут погашены внеочередные требования — судебные расходы, текущие расходы на электроэнергию, текущие заработные платы лицам, работающим по трудовым договорам, и т. д. После этого будут удовлетворены «требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также компенсация морального вреда», во вторую очередь — «выходные пособия и оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, вознаграждения по авторским договорам» и только в третью очередь — «требования других кредиторов».
Таким образом, исходя из закона подрядчик с большой вероятностью окажется в одной очереди с дольщиком, то есть с вами. Но в соответствии с тем же законом требования к банкроту удовлетворяются в календарном порядке их поступления. И подрядчик, состоящий в сговоре с банкротом, естественно, предъявит свои требования раньше всех, а значит, и деньги получит самым первым. Так что велика вероятность, что, когда очередь дойдет до вас, денег уже просто не останется.
А если даже средств и хватит, то за время ожидания «торжества справедливости» деньги потеряют свою покупательную способность, цены на рынке жилья вырастут, а следовательно, за возвращенную сумму вы уже не сможете купить ту квартиру, на которую рассчитывали. То есть потеряете и время, и деньги.
Разновидностью этой схемы является вариант, когда застройщик перечисляет деньги своему сообщнику, выступающему под видом поставщика товаров или услуг, предоплатой. После этого застройщик на время «забывает» о перечисленных деньгах и не требует своевременной поставки товара или выполнения работ. В это время ложный поставщик ликвидирует свою фирму. В результате застройщик, который заплатил деньги фактически за воздух, становится банкротом.
Фиктивное банкротство. Фиктивное банкротство отличается от преднамеренного тем, что деньги застройщиком на самом деле не растрачены, а просто спрятаны. Это достигается сокрытием активов, подделкой бухгалтерской документации и т. д. В случае признания застройщика фиктивным банкротом суд, конечно, обяжет преступника вернуть деньги дольщикам. Но как будет обеспечено практическое выполнение решения суда — большой вопрос. Впрочем, в реальной судебной практике случаи, когда банкротство было бы признано фиктивным, можно пересчитать по пальцам.
Неумышленное банкротство. Является самым распространенным из всех трех упомянутых видов. В отличие от преднамеренного и фиктивного оно не является уголовным преступлением и ненаказуемо. Тем не менее дольщикам оно причиняет ничуть не меньше вреда. Причем предусмотреть банкротство той или иной организации порой непросто, и даже громкое имя компании не является залогом ее экономического «бессмертия». Об одном таком «большом игроке» рассказывает заместитель начальника отдела продаж по работе с экспертами Департамента новостроек Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Григорий Витальевич Бессарабов: «В 2002-2004 гг. самым заметным застройщиком в Московской области считалась компания "Стройметресурс". Они застраивали огромное количество площадок, причем буквально по всем направлениям Подмосковья. Их имя было широко известно, люди им доверяли, а поэтому стояли в очередях на покупку жилья. Каково же было всеобщее удивление, когда в 2006 году компания объявила себя банкротом. До сих пор неясно, почему это произошло, и до сих пор обманутые дольщики продолжают выходить на митинги в надежде добиться поддержки от государства». Собственно, финансовая помощь со стороны федеральных или муниципальных органов власти — практически единственный шанс счастливого окончания истории с участием застройщика-банкрота для обманутых дольщиков.
Что же делать, чтобы не оказаться дольщиком в строительстве, которое ведет будущий банкрот? Как мы уже сказали, полностью обезопасить себя от банкротства застройщика невозможно. Сотрудничество с крупными компаниями, проверенными временем, является некоторой гарантией, но не абсолютной. Единственный способ стать участником долевого строительства и спать относительно спокойно — это добровольное страхование. Сейчас такую услугу предлагают многие крупные страховые компании. Конечно, это лишние расходы, но зато это некоторая гарантия, что в случае, если застройщик разорится, вы не останетесь у разбитого корыта.
