Г Чепульченко - Юридический справочник
Типовой устав товариществ (объединений) собственников квартир (домов) утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Решение собрания об организации товарищества и утвержденный им устав регистрируются исполкомом местного Совета. Со дня регистрации товарищество собственников приобретает права юридического лица. Товарищество имеет расчетный счет в банке, печать со своим наименованием, штамп.
Общее собрание членов товарищества избирают правление и ревизионную комиссию.
Деятельность товарищества направлена на организацию содержания дома, обеспечения его отоплением, газом, водой, электроэнергией; организацию участия всех собственников квартир в работах и затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории; на проведение работы среди членов товарищества и других жильцов по рациональному использованию топливно-энергетических ресурсов и обеспечения сохранности дома.
Товарищество принимает участие в затратах, связанных с санитарным и техническим обслуживанием, ремонтом дома согласно заключенных договоров.
В доме, где часть квартир находится в государственной собственности, товарищество заключает договор с собственником неприватизированных квартир о совместном владении и пользовании жилым домом и участии в затратах по содержанию дома и придомовой территории. Договором определяется уполномоченный сособственник дома, на которого возлагается обязанность заказчика по содержанию дома.
В соответствии с типовым уставом товарищество имеет право: заключать договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.; организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или некачественное выполнение договорных обязательств.
Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говорилось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено взыскание.
Споры между товариществом собственников и государственными и иными организациями рассматриваются арбитражным судом.
Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товарищества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание дома и придомовой территории, иных поступлений.
Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов товарищества.
Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восстановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и размера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.
Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в размерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственниками.
По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться специальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товарищества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа среди членов товарищества и членов их семей и т. п.
- Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватизации жилья?
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживающих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квартиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномоченного собственника с указанием доли каждого из них.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав. Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст. 113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности производится по согласию всех участников.
Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам, связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого рода налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).
Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в приватизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками. Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Требование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" касается только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних детей их законных прав.
- Каковы права собственника на приватизированную квартиру?
Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизированного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления этих прав собственником регулируется действующим гражданским законодательством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.
- Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граждан?
Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о налогообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жилищного строительства соответствующего местного Совета народных депутатов.
Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.
- Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения при приватизации жилья?
Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда".
До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государственного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги. Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, капитальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.
Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собственности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дотации распространяются только на одну из них.
Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей, доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим социально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, организаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате, коммунальным услугам.
До введения в действие Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последующих 10 лет.
- Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?
Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Министров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении положения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда".
Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получения жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкупленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане, которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось выше.
