Мария Кузьмина - Как продать или купить квартиру, комнату, дом
ВОПРОС 10
Я хочу переехать в другой город, но не знаю, как поступить. Чтобы купить там квартиру, нужно сначала продать свою. А как быстро сумею ее продать, я не знаю, но мне бы не хотелось упустить ту квартиру в другом городе, которую я себе присмотрела. Можно ли как-то провести обе сделки одновременно или лучше сначала продать, а потом ехать покупать?
Наташа.
ОТВЕТ ЮРИСТА
В принципе, возможно провести обе сделки почти одновременно, хотя и достаточно сложно согласовать и синхронизировать все необходимые действия, в которых может участвовать сразу несколько продавцов и покупателей. Сначала продать свою квартиру, а потом ехать покупать другую, конечно, не возбраняется, но это очень рискованный шаг, так как между продажей и покупкой может пройти достаточно длительный промежуток времени, в течение которого могут повыситься цены на недвижимость. Поэтому оптимальным представляется следующий вариант: продавать свою квартиру, заключив с продавцом желаемой квартиры договор о намерениях, называемый еще предварительным договором, в котором будут прописаны сроки, условия и цена квартиры.
Часть 2. Наш дом: покупаем-продаем
Обзор: общие рекомендации
Для дома важен не фасад
Человеку, всю свою жизнь прожившему в многоквартирном доме, бывает очень трудно правильно подобрать себе дом. Он может выбирать дом, оценивая его по внешнему виду – фасаду. Но за красотой фасада очень часто скрываются неудобства и будущие расходы, которые потребуются для приведения внутренней части дома в соответствие с желаемыми удобствами. Рассмотрим моменты, на которые следует обратить особое внимание.
Кровля и чердак
В основном в качестве кровельных материалов сейчас используют металлочерепицу, профильный лист, а также шифер. У материалов, имеющих в основе металл, несколько дольше срок годности, нежели у шифера. Но в жару эти материалы сильно раскаляются, отчего в доме становится очень жарко, а во время сильного ветра металл может греметь. Шифер, который прослужит несколько десятков лет, не имеет этих недостатков, а кроме того, он дешевле металла. При осмотре чердачного помещения следует обратить внимание на материал, из которого изготовлены стропила, и на прочность всей конструкции.
Стены, окна и двери
Стены дома могут быть изготовлены из дерева, кирпича, шлакоблоков и других материалов. Кирпич может быть красный – пористый – или белый, силикатный, причем белый намного прочнее. Но важен не сам материал или его внешний вид, а толщина стен. Если стены деревянного дома имеют достаточную толщину, то это и является определяющим фактором. Фасад дома легко обшить сайдингом, и он будет иметь вполне современный, достойный вид. Материал, из которого выполнены окна и двери, при выборе дома не имеют существенного значения, т. к. их легко заменить.
Цоколь дома и погреб
А вот это действительно очень важно. От толщины цоколя во многом зависит, будет ли в доме тепло зимой. Цоколь обязательно должен быть прочным и широким, он имеет непосредственное отношение к фундаменту и устойчивости всего дома. Кроме того, в доме может быть оборудован погреб. При осмотре погреба важно обратить внимание на качество его бетонирования, посмотреть, нет ли следов затопления погреба грунтовыми водами, а также трещин, плесени и лишайников. В погребе будут храниться продукты, и он имеет самое прямое отношение к системе жизнеобеспечения жильцов.
Системы отопления, газоснабжения и водоотведения
Должны быть снабжены счетчиками газа, воды и электричества. Кроме того, газовые котлы АОГВ требуют наличия «группы безопасности», расширительного бачка и электрического насоса. От этого зависят безопасность проживания в доме и возможность пользоваться всеми коммунальными удобствами.
Сливная яма и надворные постройки
Конструкция и расположение сливной ямы очень важны для удобства проживания. Желательно, чтобы яма не была расположена в непосредственной близости от фасада дома, что может создать трудности в ее обслуживании. Обратить особое внимание следует на кубатуру и прочность бетонных стен ямы. Надворные постройки сами по себе не так важны, как их расположение. Не составит большого труда отремонтировать сарай или баню, а вот переносить их на другое место – задача трудоемкая и недешевая.
Любой дом перед его покупкой требует тщательного и вдумчивого осмотра. Воспользуйтесь этими советами, и вы сможете выбрать дом, удобный для жизни! А мы расскажем вам, как оформить необходимые документы на дом.
Законодательная база
Сделки с недвижимостью обычно заключаются в форме договоров – купли-продажи, дарения и тому подобное. Договорные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Форма, в которой должны заключаться такие договора, а также другие необходимые условия тоже предусмотрены законодательно, и мы предлагаем с ними ознакомиться. Обратите внимание на статью 429 – предварительный договор могут заключить будущие продавец и покупатель недвижимости, если в силу каких-то причин сделка откладывается на определенное время, но обе стороны желают ее заключения в будущем.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 549.
Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий, постольку-поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559–566).
Статья 550.
Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 554.
Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555.
Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
