Г. Севастьянов - Хрестоматия альтернативного разрешения споров

Третейский суд установил, что ответчик, направляя в адрес истца заявление от 08.02.2005 года о расторжении договора, в нарушение п. 6.2 не оформил с ним акт отсутствия взаимных претензий. Кроме того, ответчик не доказал факт получения истцом этого заявления, представив почтовую квитанцию о его отправке без уведомления о вручении, в то время как истец сделал заявление о том, что не получал от ответчика сообщения о расторжении договора.

Третейский суд признал правомерным и обоснованным возражение ответчика в отношении того, что истец, несмотря на отсутствие оплаты предоставляемых услуг, а также возможность приостановить их оказание в соответствии с п. 3.3 договора, продолжал оказывать услуги ответчику в течение продолжительного периода времени, что, по мнению Третейского суда, является непринятием истцом разумных мер к уменьшению размера своих убытков, что в п. 1 ст. 404 ГК РФ квалифицируется как вина кредитора в неисполнении обязательства.

Принимая решение, Третейский суд также принял к сведению заявление представителя истца о том, что согласно практике, сложившейся у истца, оказание услуг приостанавливается в случае, если они не оплачиваются в течение трех месяцев. В данном случае, как следует из материалов дела, истец продолжал оказывать услуги в течение шести месяцев с момента прекращения ответчиком оплаты счетов.

Исходя из смысла п. 1 ст. 404 ГК РФ, Третейский суд пришел к выводу о том, что ненадлежащее исполнение обязательства по договору произошло по вине обеих сторон, что дает Третейскому суду основания уменьшить размер ответственности должника — ответчика по делу. Третейский суд считает, что требования истца являются подлежащими удовлетворению только в отношении счетов-фактур, неоплаченных в течение трех месяцев с момента прекращения оплаты услуг ответчиком, а именно за апрель 2004 года и март-май 2005 года, что составляет 69 405 руб. В остальной части иска было отказано.

Расходы истца по уплате третейского сбора в соответствии с п. 2 ст. 5 Положения о третейских сборах и расходах были возложены на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

1. В соответствии со ст. 551 ГК РФ после государственной регистрации договора купли-продажи здания, в котором ответчик арендовал помещения, оно перешло в собственность другой компании, и с этого момента произошла предусмотренная главой 24 ГК РФ перемена лиц в обязательстве: вместо истца стороной договора аренды с ответчиком стал новый собственник.

2. У истца возникло право на взыскание пени за период действия договора аренды даже после окончания его действия, поскольку согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В Третейский суд 20.10.2006 года обратилось с иском ООО о взыскании с ЗАО пени за просрочку платежей по арендной плате по договору аренды нежилых помещений за период с декабря 2002 года по февраль 2006 года.

Ранее, 16.02.2006 года истец уже обращался в Третейский суд при ТПП РФ с иском о взыскании задолженности по арендной плате по этому же договору аренды. Решением Третейского суда от 30.03.2006 года по делу № 3/2006 требования истца были удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате в сумме 71430176 руб. Арбитражный суд выдал истцу исполнительный лист на принудительное исполнение решения Третейского суда.

Компетенция Третейского суда рассматривать спор предусмотрена п. 6.1–6.3 договора, заключенного между сторонами.

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений от 02.12.2002 года Согласно п. 7.1 договора установлен срок аренды — 11 месяцев с момента подписания договора. Пунктом 7.1.2 договора предусмотрено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит об изменении его условий либо расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

По мнению истца, договор действует до настоящего времени, так как ответчик продолжает пользоваться помещением. В нарушение условий договора о ежемесячном перечислении арендной платы сумма арендной платы не была уплачена ответчиком за весь период действия договора. На неоднократные требования истца уплатить пени за неуплату арендной платы ответчик, ссылаясь на временные финансовые трудности, обещал погасить задолженность, как только появятся денежные средства в результате осуществляемой ответчиком деятельности по санаторно-курортному лечению.

Учитывая изложенное, истец просил взыскать с ответчика пени в связи с просрочкой платежей по арендной плате за тот период, за который решением Третейского суда от 30.03.2006 года по делу № 3/2006 была взыскана задолженность по арендной плате, а именно с 05.12.2002 по 05.02.2006 года в сумме 163 223 446 руб.

В отзыве на иск ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на несоразмерность его требований в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Ответчик также заявил, что до момента обращения истца с иском к нему он не знал о существовании договора аренды и не мог предполагать о наличии своих обязательств по оплате аренды.

В заседании Третейского суда ответчик заявил, что договор аренды от 02.12.2002 года между истцом и ответчиком на момент рассмотрения спора прекратил свое действие в связи с тем, что истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации, представив в подтверждение копию договора купли-продажи здания между истцом и этой организацией. Ответчик сослался также на письмо, в котором новый собственник информирует ответчика о смене собственника здания, истечении срока договора аренды от 02.12.2002 года и оплате в его адрес задолженности по договору, образовавшейся за июль-сентябрь 2006 года.

Истец подтвердил, что действительно в настоящее время он не является собственником здания в связи с его продажей. В связи с этим заявил ходатайство об изменении периода начисления пени по договору аренды с октября 2003 года по 30.03.2006 года и уменьшении суммы пени за просрочку платежей до 126 365 475 руб.

Изучив материалы дела и выслушав объяснения представителей сторон, Третейский суд пришел к следующим выводам в отношении действительности прав истца по договору аренды.

Между сторонами 02.12.2002 года заключен договор аренды, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение — здание площадью 2 600,7 кв.м. Помещение было передано в пользование согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 02.12.2002 года.

На момент рассмотрения спора указанный договор прекратил свое действие. В соответствии с представленной ответчиком копией договора купли-продажи истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации. Представленная копия договора содержала отметку о государственной регистрации указанного договора — 29.06.2006 года. Наличие и действительность указанного договора купли-продажи были подтверждены представителем истца.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ после государственной регистрации Договора купли-продажи здания, в котором ответчик арендовал помещения, оно перешло в собственность другой организации, и с этого момента произошла предусмотренная главой 24 ГК РФ перемена лиц в обязательстве — вместо истца стороной договора аренды с ответчиком стал новый собственник. Это подтверждается и представленным ответчиком письмом нового собственника, в котором он просит ответчика оплатить ему аренду за июль-сентябрь 2006 года, а также уведомляет о прекращении договора аренды в будущем, т. е. действует как сторона-арендодатель в отношениях с арендатором (ответчиком).

Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи здания ответчик использовал предоставленное ему в аренду здание по договору с прежним собственником — истцом и обязан был своевременно и в полном размере платить ему арендную плату и нести предусмотренную договором ответственность за неисполнение этого обязательства, в том числе в виде уплаты пени.

Третейский суд принял во внимание и то, что представителем ответчика не оспаривается фактическое использование спорного помещения ответчиком в период, когда истец являлся собственником здания.

В подтверждение действительности прав на момент заключения договора и в спорном периоде истец представил свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на помещение от 28.11.2002 года.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика пени за просрочку им арендных платежей, ответчиком не представлено.

Что касается оснований для взыскания пени, а также периода, за который она взыскивается и ее размера, то Третейский суд пришел к следующим выводам.