Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей
Апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2012 г. № 33-5920/2012 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика — без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.
В силу п. 1 от. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Ответчик, занимаясь риэлторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Довод ответчика о том, что он не оказывает услуги по анализу имеющихся у застройщика документов, связанных с обеспечением строительства, поскольку в его штате нет сотрудников с соответствующим уровнем специальных знаний, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку, предлагая гражданам соответствующие услуги, ответчик обязан обеспечивать соответствие услуг обычно предъявляемым требованиям и целям использования, в частности, проверять право застройщика на привлечение денежных средств (инвестиций) и заключение соответствующих договоров с участниками (инвесторами).
Еще в одном случае Н. обратилась в суд с иском к ИП У. (агентство недвижимости), просила взыскать с ответчика сумму вознаграждения за некачественно оказанные риэлторские услуги, убытки в виде денежных средств, уплаченных по договору уступки, и компенсацию морального вреда. В обоснование иска указала, что 15.06.2009 г. заключила с ИП У. договор на оказание информационно-консультационных услуг, оплатила услуги в полном объеме. Ответчик обязательства исполнили ненадлежащим образом. По рекомендации ответчика Н. заключила договор уступки права требования от 15.06.2009 г. с ООО «МЦС» (инвестор), проект которого был подготовлен ответчиком. При этом ответчик убедила истицу, что сделка законна и все документы проверены. Далее выяснилось, что договор уступки не может быть исполнен, поскольку права в отношении объекта долевого строительства (квартиры) ООО «МЦС» не принадлежат. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «МЦС», денежные средства истице не возвращены.
Ответчик иск не признал, полагая, что Н. понесла убытки вследствие собственных неосмотрительных действий, поскольку при заключении договора уступки с ООО «МЦС» и передаче денежных средств не потребовала от ООО «МЦС» оригиналы документов, подтверждающих право на уступаемый объект долевого строительства. Решение о передаче денежных средств по данному договору Н. принимала самостоятельно, трезво понимала и оценивала возможные риски неисполнения ООО «МЦС» принятых обязательств. В свою очередь, У. не отвечает по обязательствам третьего лица (ООО «МЦС»),
Решением Ленинского районного суда г. Томска от 22.12.2010 г. исковые требования Н. удовлетворены частично, с ответчика ИП У. в пользу Н. взыскана стоимость информационно-консультационных услуг в полном объеме, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, в остальной части требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением, стороны обжаловали его в кассационном порядке.
Истица в своей жалобе просила решение изменить и удовлетворить ее требование о взыскании с ИП У. убытков, полагая, что при надлежащем оказании услуг ответчиком и проверке правоустанавливающих документов ООО «МЦС» истица не заключила бы договор уступки с ООО «МЦС» и не утратила бы денежные средства. С учетом характера заключенного договора, предусматривающего профессиональное консультирование со стороны ИП У. по вопросам совершения сделки и проведения расчетов, ответчик обязан был предостеречь истицу от заключения сделки при отсутствии у ООО «МЦС» полного пакета документов.
Ответчик в жалобе просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований Н. в полном объеме, поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась (не может быть исполнена) не по вине исполнителя, а вследствие недобросовестных действий цедента (ООО «МЦС»), Кроме того, суд при определении размера взыскиваемой суммы не принял во внимание п. 4.2 договора от 15.06.2009 г. об оказании информационных услуг, согласно которому в случае, если основной договор купли-продажи не был подписан (сделка не состоялась) не по вине исполнителя, сумма в размере 50 % причитающегося вознаграждения остается у исполнителя. Также указывает на отсутствие оснований для взыскания в пользу Н. компенсации морального вреда и штрафа, поскольку обязательства перед истицей исполнены надлежащим образом.
Кассационным определением Томского областного суда от 18.02.2011 г. № 33-418/2011 указанное решение изменено: взыскиваемая с ответчика стоимость услуг уменьшена до 50 %, пропорционально уменьшена сумма штрафа за нарушение прав потребителя; в остальной части решение оставлено без изменения. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.
Поскольку Н. оплатила стоимость приобретенного права требования ООО «МЦС», указанные денежные средства не подлежат взысканию в качестве убытков с ИП У., поскольку ответчик не является стороной обязательства по договору уступки.
Вместе с тем являются обоснованными доводы ИП У. о том, что в п. 4.2 договора на оказание информационно-консультационных услуг стороны согласовали иные последствия на случай, если основной договор не будет заключен не по вине исполнителя — возврат заказчику 50 % от суммы выплаченного вознаграждения. Поскольку вины ИПУ. в том, что договор купли-продажи не состоялся, не установлено, исходя из условий договора ИП У. обязан возвратить истице лишь 50 % от полученной суммы.
Данный пример является отражением распространенного в литературе и судебной практике тезиса о том, что посредник или консультант не отвечает за последствия собственных неосмотрительных действий клиента. Однако при подобном подходе игнорируется тот факт, что именно посредник (агентство недвижимости, риэлтор) своими действиями «подталкивает» клиента к совершению сделки с недобросовестным контрагентом, хотя при должной осмотрительности и профессиональном подходе к делу мог бы предупредить совершение указанной сделки и возникновение у клиента убытков. Довод о том, что имеется непосредственный причинитель вреда (убытков) в лице «лжеинвестора» или застройщика, деятельность которого приостановлена по причине финансовой несостоятельности, для обманутого потребителя является слабым утешением.
По общему правилу, посредник (комиссионер, агент) не отвечает перед клиентом за неисполнение договора третьим лицом, кроме тех случаев, когда посредник не проявил должной осмотрительности в выборе этого лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Между тем на практике клиенты часто предъявляют претензии агентствам недвижимости, связанные с ненадлежащим поведением третьих лиц — продавца и (или) членов его семьи, наймодателя.
Так, спустя какое-то время после совершения сделки покупатель может выявить скрытые недостатки в приобретенном жилом помещении, следы недавнего ремонта или незаконной перепланировки. Случается, что продавец уклоняется от заключения основного договора (в связи с инфляцией или сезонным ростом цен на жилые помещения) или задерживает передачу объекта недвижимости. По общему правилу, риэлтор не отвечает перед клиентом за подобные действия контрагента.
3-на обратилась с иском к 000 «К.О.» (агентство недвижимости) об уменьшении цены за оказанные посреднические услуги и взыскании неустойки.
Свои требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по приобретению квартиры от 29.06.2006 г. Стоимость услуг составляла 20 000 руб. + 2 % от стоимости подобранной квартиры. В предварительном договоре купли-продажи, заключенном с продавцом, было предусмотрено, что квартира передается покупателю в течение 5 календарных дней с момента оплаты стоимости квартиры. Однако фактически передача квартиры состоялась через 9 дней после оплаты, просрочка составила 4 дня. Кроме того, по мнению истицы, ответчик оказал услуги ненадлежащего качества: предварительный договор был составлен ответчиком ненадлежащим образом, поэтому истице пришлось вносить в него уточнения.
Ответчик иск не признал, поскольку исполнил все обязанности по договору от 29.06.2006 г.: подобрал для истицы квартиру, произвел проверку правоустанавливающих документов продавца, составил предварительный договор купли-продажи квартиры. Требования истицы, связанные с просрочкой передачи квартиры, заявлены ненадлежащему ответчику — нарушение было допущено продавцом квартиры, а не ООО «К.О.».
