Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей
Установив, что обязательства, принятые ООО «…» по оказанию риэлторских услуг, а именно: подготовка проекта договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам предстоящей сделки, ее сопровождение в УФРС по Чувашской Республике, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки, исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная Ф. денежная сумма, являющаяся вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату.
Также судом первой инстанции было правильно принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с п. 3.2 и п. 3.3 договора основанием к оплате ответчику вознаграждения за оказанные услуги является подписание договора отчуждения объекта недвижимости между сторонами (продавцом и покупателем), его государственная регистрация и получение документов в регистрационной службе. Из буквального содержания договора следует, что вознаграждение за оказанные услуги по выполнению обязательств по договору на оказание риэлторских услуг оплачивается только по достижении результата.
Из материалов дела следует, что тот результат, на который рассчитывал потребитель при заключении данного договора, — приобретение квартиры, в срок до 23.09.2011 г. достигнут не был, следовательно, у Ф. не возникло обязанности по выплате вознаграждения исполнителю.
Вышеизложенные примеры иллюстрируют одно немаловажное отличие между договорами посреднического типа и договором возмездного оказания услуг. Законодатель, как правило, не допускает возможность одностороннего расторжения договора комиссии и договора агентирования, заключенных на определенный срок (ст. 1003, 1004, 1010 ГК РФ).
В договоре возмездного оказания услуг заказчик, напротив, вправе в любое время отказаться от исполнения договора, с возмещением исполнителю лишь фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ)[156]. Любые условия о выплате заказчиком неустойки за досрочный отказ от договора либо о заблаговременном предупреждении исполнителя о расторжении договора признаются ничтожными, поскольку ограничивают право заказчика[157].
Многие агентства недвижимости, осознавая отмеченные выше преимущества договора возмездного оказания услуг для заказчика, целенаправленно используют в своей практике договор агентирования и ограничивают случаи одностороннего расторжения договора только виновными действиями контрагента. Однако суды при рассмотрении споров между органами Роспотребнадзора и агентствами недвижимости (риэлторами) квалифицируют подобные условия договора как ущемляющие права потребителя в сравнении с положениями ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».
ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным постановления управления Роспотребнадзора по Свердловской области (далее — управление, административный орган) о привлечении общества к административной ответственности.
Как следует из материалов дела, в ходе проверки административным органом был установлен факт нарушения обществом прав потребителя, а именно — включение в договор об оказании риэлторских услуг от 23.05.2006 г. с гр. П. условий, ущемляющих законные права потребителя. По результатам проверки управлением вынесено постановление от 05.04.2007 г. № 20 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Решением суда от 16.05.2007 г., оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявления общества отказано.
ФАС Уральского округа, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы общества, подтвердил законность и обоснованность вынесенного по делу решения.
Исследовав вышеуказанный договор, суды пришли к выводу о том, что договор является смешанным и содержит элементы договора поручения и агентского договора. В пункте 7.1 договора установлено, что одна из сторон может досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций только в случае нарушения договора другой стороной. Из пункта 7.6 договора следует, что в случае отказа клиента от объекта, предложенного риэлтором, и последующего приобретения объекта (прав на объект) без участия риэлтора в течение 6 месяцев с момента окончания договора клиент обязан уплатить риэлтору неустойку в двукратном размере вознаграждения.
Изучив вышеуказанные положения договора от 23.05.2006 г., суды пришли к выводу о том, что без уплаты штрафных санкций гражданин не вправе по своему усмотрению расторгнуть договор (отказаться от услуг по договору). Между тем в соответствии со от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В пункте 1 от. 782 ГК РФ также указано, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Статьей 977 ГК РФ установлено, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него во всякое время, и соглашение об отказе от этого права является ничтожным.
На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что условия указанного пункта договора противоречат положениям от. 977 ГК РФ, с учетом применения к агентским отношениям правил о договорах поручения (от. 1011 Кодекса). Поскольку, установив ограничивающие потребителя условия расторжения договора, заявитель лишил гражданина права свободного выбора поставщика услуги и нарушил установленные законодательством обязательные требования для оказания соответствующих услуг, выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 от. 14.8 КоАП РФ, являются законными и обоснованными. Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о том, что от. 32 Закона о защите прав потребителей противоречит существу агентского договора и не может применяться к спорным правоотношениям, судом кассационной инстанции отклоняются, как основанные на неверном толковании закона (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 г. № Ф09-10153/07-С1).
От правовой квалификации договора могут зависеть условия выплаты риэлтору вознаграждения. В большинстве случаев, когда риэлтор оказывает заказчику посреднические услуги, вознаграждение (или большая его часть) выплачивается риэлтору при условии достижения благоприятного результата — после заключения основного или предварительного договора между заказчиком и третьим лицом. Подобный порядок оплаты услуг в настоящее время не является бесспорным.
В январе 2007 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о правомерности так называемых условных гонораров («гонораров успеха») за юридические услуги. Со ссылкой на императивное определение предмета договора возмездного оказания услуг в п. 1 ст. 782 ГК РФ — совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем — суд признал подобный вид вознаграждения неприемлемым:
«…Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.
Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора»[158].
Несмотря на то что предметом рассмотрения в вышеизложенном деле были отношения по оказанию юридической помощи, Конституционный Суд РФ дал толкование п. 1 ст. 779 ГК РФ в целом — вне зависимости оттого, какого рода услуги оказываются по договору[159].
К отношениям между риэлтором и гражданином, заказывающим услугу для удовлетворения личных, бытовых и семейных нужд (не связанных с предпринимательской деятельностью), применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о бытовом подряде и положения законодательства о защите прав потребителей. Соответственно, еще до заключения договора риэлтор обязан предоставить заказчику всю необходимую информацию об услуге, ее цене и порядке оплаты (п. 1 ст. 732 ГК РФ). Если вследствие неполноты или недостоверности полученной от риэлтора информации заказчик заключил договор на оказание услуг, не обладающих нужными ему свойствами, он вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной цены.
