Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей
В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене (Дело № 2-182/2006).
На практике имеют место случаи, когда строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан началось до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, однако разрешительная документация на дом оформлена уже в период действия данного Закона (после 31.03.2005 г.), что, как правило, сопровождается переоформлением и приведением в соответствие с законом ранее заключенных договоров с участниками долевого строительства, а также последующей государственной регистрацией. Переоформление договоров с участниками также может быть связано с привлечением для завершения строительства многоквартирного дома другого застройщика (в связи с банкротством первоначального или по иным причинам).
В подобных случаях застройщик нередко уклоняется от проведения государственной регистрации договора, производит ее избирательно, предпочитая тех участников, кто дал согласие на внесение дополнительных инвестиций и пр. Как следствие, участники обращаются к застройщику с иском о понуждении к государственной регистрации договора. При наличии необходимых предпосылок для проведения государственной регистрации (соответствие договора требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, наличие разрешения на строительство, проектной декларации) и отсутствии каких-либо препятствий (притязаний третьих лиц в отношении объекта долевого строительства, обременений, арестов и запретов) исковые требования подлежат удовлетворению.
Поскольку требование о понуждении к государственной регистрации договора обращено к другой стороне договора — застройщику, регистрирующий орган (соответствующее управление Росреестра) по данной категории дел не является ответчиком, но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица — для уточнения правового режима спорного объекта долевого строительства (наличия в отношении объекта притязаний третьих лиц, обременений, арестов).
Л. обратился с иском к ООО «Стройтехника» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры в жилом доме № 1 по ул. Пролетарская — ул. Бабушкина — ул. Копылова — ул. Боткинавг. Красноярске (строительный адрес). Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме, в кассу ответчика внесено 1 507 500 руб. Поскольку разрешение на строительство дома было выдано после 30.04.2005 г., договор участия в долевом строительстве требует регистрации. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением зарегистрировать договор от 28.03.2008 г., однако ответчик от регистрации уклоняется, находится в процедуре банкротства. Письмом от 28.03.2011 г. конкурсный управляющий ООО «Стройтехника» сообщил истцу о том, что считает договор незаключенным («проектом» договора) и не будет учитывать его при формировании конкурсной массы. В свою очередь, отсутствие государственной регистрации договора препятствует надлежащей защите прав истца как участника долевого строительства (включению в Реестр кредиторов с требованием о передаче жилого помещения).
Установив, что договор от 28.03.2008 г. соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и какие-либо препятствия для его государственной регистрации отсутствуют (согласно выписке из ЕГРЮЛ права других лиц в отношении спорного объекта долевого строительства не зарегистрированы), суд решил исковые требования Л. удовлетворить — произвести государственную регистрацию договора № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в доме по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская — ул. Бабушкина — ул. Копылова — ул. Боткина, 1 (строительный адрес), заключенного между Л. и ООО «Стройтехника» (решение Советского районного суда г. Красноярска от 15.08.2012 г. по делу № 2-5940/2012).
В другом случае с аналогичным иском к ООО «Стройтехника» обратился В., который просил обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 3/16-НЧ1 от 25.04.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, оплатил стоимость квартиры в полном объеме.
Заявлением от 27.06.2012 г. гр. В. исковые требования уточнил, дополнительно просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Стройтехника» (застройщик) и ООО «Сибстройком» (участник) в отношении вышеуказанной квартиры. Требования мотивировал тем, что ответчик при заключении указанного договора распорядился объектом долевого строительства, который ему не принадлежит, что влечет недействительность договора на основании от. 168, 309 ГК РФ.
Ответчик ООО «Стройтехника» исковые требования не признал, в письменном отзыве пояснил, что еще в марте 2011 г. истцу было направлено извещение о том, что договор от 25.04.2008 г. не прошел государственную регистрацию, отсутствуют первичные документы об оплате участников стоимости квартиры, поэтому договор не будет учитываться конкурсным управляющим при формировании конкурсной массы и реестра кредиторов. Однако истец никак не отреагировал на данное сообщение, вследствие чего в последующем в отношении спорной квартиры был заключен договор с ООО «Сибстройком».
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 01.10.2012 г. по делу № 2-5055/2012, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований В. к ООО «Стройтехника» и ООО «Сибстройком» отказано. Причиной отказа в иске стало отсутствие бесспорных доказательств, подтверждающих внесение истцом В. платы за объект долевого строительства, а также наличие государственной регистрации прав на спорный объект за другим лицом (ООО «Сибстройком»), которое при заключении договора с застройщиком действовало добросовестно.
В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).
М. предъявил иск к ООО «Дом», правопреемнику ООО «Консоль», о передаче ему в собственность однокомнатной квартиры. Свои требования мотивировал тем, что 21.05.2003 г. между ним и ООО «Консоль» был заключен договор о долевом участии в финансировании жилого дома; договор был также подписан коммерческим банком «ЯрБанк», с которым истец заключил договор ипотечного кредитования. В соответствии с условиями договора М. оплатил ответчику 359 880 руб. В свою очередь, ответчик по условиям договора принял на себя обязательство по окончании строительства жилого дома передать в собственность истцу однокомнатную квартиру в вышеуказанном доме. В 2005 г. дом был введен в эксплуатацию, тем не менее ответчик уклоняется от передачи истцу квартиры в собственность.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 19 декабря 2006 г. исковые требования М. удовлетворены, на ООО «Дом» возложена обязанность передать в собственность истца однокомнатную квартиру и подписать акт приема-передачи этой квартиры. Суд правомерно исходил из того, что ответчик в силу обязательства, возникшего из договора, был обязан выполнить указанные действия; истец свои обязательства по оплате строительства квартиры исполнил надлежащим образом, односторонний отказ застройщика от исполнения обязательства недопустим (Дело № 2-964/2006).
Анализ практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что суды не исключают возможность предъявления участником долевого строительства иска о признания за ним права собственности на жилое помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Л. обратился в суд с иском к ООО «Этаж» о признании права собственности на квартиру в доме № 121 по ул. Красной Армии в г. Красноярске. Свои требования Л. мотивировал тем, что по договору долевого участия в строительстве от 21.10.1998 г., заключенному между ним и ТОО «Этаж», преемником которого является ответчик, последний обязался по окончании строительства передать ему в собственность спорную квартиру, к моменту подписания договора указанная квартира была полностью оплачена через ЗАО «Риэлт-сервис», однако по окончании строительства ответчик отказался от исполнения обязательств по договору.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 01.12.2004 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.02.2005 г., в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ в иске суд обосновал тем, что истец имеет право предъявлять к ответчику только требование о понуждении к исполнению им обязательств в том виде, в каком это предусмотрено в договоре, а именно требовать передать квартиру по акту, ввести дом в эксплуатацию, оказать содействие в оформлении необходимых правоустанавливающих документов. Требование Л. о признании права собственности на спорную квартиру не основано на законе. Суд второй инстанции признал отказ в удовлетворении исковых требований правомерным, посчитав, что истец может заявить лишь требование о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору.
