Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей
15 февраля 1999 г. ООО СКФ «Толстиков и К» заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО «РОИ», которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО «А-Стиль», А. и Б. договоров.
Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО «A-Стиль» надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ «Толстиков и К» по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А., и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (Дело № 2-369/2006).
Еще в одном случае П. обратился с иском к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную на 8-м этаже многоквартирного дома № XXX. В обоснование исковых требований указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования передачи спорной квартиры. В ноябре 2010 г. администрацией г. Красноярска в отношении многоквартирного дома № XXX выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи. К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2012 г. в удовлетворении иска П. отказано. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 12.11.2012 г. № 33-9745/2012 указанное решение оставлено без изменения. Оставляя исковые требования П. без удовлетворения, суды исходили из следующих обстоятельств.
Судами установлено, что ООО «СКФ «Т. и Ко» выступало первоначальным застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира, на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Далее ООО «СКФ Т. и К» заключило с ООО «Стройтэкс-Инвест» договор № 41, по которому передало функции застройщика многоквартирного дома и право аренды земельного участка. В последующем указанный договор сторонами был расторгнут, функции застройщика и право аренды земельного участка возвращены ООО «СКФ Т. и К».
В связи с финансовыми затруднениями и приостановлением строительства ООО «СКФ Т. и К» и ТСЖ «Зодчий» заключили договор управления по завершению строительства дома, согласно которому ООО «СКФ Т. и К» поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. По условиям договора, ТСЖ «Зодчий» обязуется заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию, ведет прием и учет денежных средств, полученных от инвесторов. В свою очередь, ООО СКФ «Т. и К» передает ТСЖ «Зодчий» выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Согласно актам приема-передачи — приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ «Т. и К» к ТСЖ «Зодчий» спорная квартира, имевшая на тот момент строительный № Y, значилась в списке неинвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры № Y в многоквартирном доме № XXX. Из указанного решения следует, что 29.04.2005 г. между ООО «Стройтэкс-Инвест» и П. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является финансирование строительства квартиры №Y. Обязательства по оплате стоимости квартиры инвестором П. исполнены в полном объеме.
Вместе с тем ТСЖ «Зодчий», исполняя с 25.11.2005 г. функции застройщика жилого дома, не обладало информацией о П. как инвесторе спорной квартиры по договору с ООО «Строй-Инвест», поскольку квартира со строительным № Y была передана ТСЖ от ООО СКФ «Т. и К» как неинвестированная, без указания П. в списке инвесторов. С требованием о переоформлении договора участия в долевом строительства истец П. к ТСЖ «Зодчий» до завершения строительства дома не обращался, в связи с чем между ТСЖ «Зодчий» (Заказчик) и С. (Инвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в отношении спорной квартиры, по условиям которого С. обязуется уплатить денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся ему доле в общем имуществе и общей площади квартиры № Y. Данная обязанность исполнена С. надлежащим образом. После ввода дома в эксплуатацию по акту приема-передачи спорная квартира № Y была фактически передана инвестору С. в связи с исполнением им обязательств по договору о завершении строительства многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Материалами дела подтверждается, что права на спорное жилое помещение по договору, заключенному ТСЖ «Зодчий» (застройщик) и С. (участник), фактически переданы С., который принял спорную квартиру по акту приема-передачи, до обращения П. в суд с настоящим иском. Следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований П. о признании права собственности на квартиру отсутствуют.
Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения причиненных убытков в виде средней стоимости аналогичного жилого помещения.
Супруги Л. обратились с иском к ООО «Этаж» о взыскании рыночной стоимости квартиры и компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки права требования от 14.07.2000 г. приобрели у Т. (первоначального инвестора) право на получение 3-комнатной квартиры площадью 65,6 кв. м, расположенной в 6 мкр. Октябрьского района г. Красноярска. Судебным решением от 01.03.2005 г. право собственности на вышеуказанную квартиру признано за гр.
Ш. Судом также установлено, что, заключая договор инвестирования с Т., ответчик не обладал правами в отношении спорной 3-комнатной квартиры.
В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать возмещения убытков, в том числе расходов, которые вынужден будет понести для восстановления нарушенного права. В соответствии со справкой ООО «АРЕВЕРА-Недвижимость» средняя стоимость одного кв. м общей площади трехкомнатной квартиры новой планировки в Октябрьском районе г. Красноярска составляет 26 000 руб. Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию рыночная стоимость 65,6 кв. м — 1 705 600 руб.
Решением Октябрьского районного суда от 29.05.2006 г. каждому из истцов присуждена часть рыночной стоимости квартиры — 852 000 руб., а также компенсация морального вреда — 20 000 руб. При вынесении решения суд исходил из положений статьи 398 ГК РФ, в соответствии с которой право кредитора требовать передачи вещи в собственность отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, в таком случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. В статье 15 ГК РФ убытки определены как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене (Дело № 2-182/2006).
