Алла Афонина - Жилищное право: учебное пособие

Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК РФ).

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.

Единственным учредительным документом товарищества является его устав (ст. 135 ЖК РФ). Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в ситуации с жилищными и жилищностроительными кооперативами (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества, и т.д.).

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

• доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

• субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

• прочие поступления.

Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.

Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

• использоваться для оплаты общих расходов;

• направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;

• на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.

§ 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Права товарищества собственников жилья содержатся в ст. 137 ЖК РФ.

Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, ЖК РФ предоставил товариществу следующие права:

1) заключать необходимые договоры в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и т.д.);

2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, допускается применение дополнительно следующих прав товарищества собственников жилья с оговоркой, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют предусмотренных законодательством или уставом обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья может в судебном порядке потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов.

Кроме того, товариществу собственников жилья предоставлено право потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов в судебном порядке.

Кроме прав, перечисленных в ст. 137 ЖК РФ, на товарищество собственников жилья возложены следующие обязанности (ст. 138 ЖК РФ):