Александр Кайль - Долевое строительство: как не дать себя обмануть
ЗАО «Декра-Девелопмент» заявило встречный иск к ООО «Югстрой» о взыскании 107 100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.
Решением от 06.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.09.06, договор от 03.02.03 расторгнут в части принадлежности ЗАО «Декра-Девелопмент» всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО «Декра-Девелопмент» в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО «Декра-Девелопмент» существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома.
Как установлено судебными инстанциями, ООО «Югстрой» (подрядчик) и ЗАО «Декра-Девелопмент» (инвестор) заключили договор от 03.02.03 № 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием «Радуга» (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО «Декра-Девелопмент» обязалось финансировать строительство 7 320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО «Декра-Девелопмент» в возводимом доме составила 4 510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2 766 960 долларов США (пункт 1.1).
Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2 766 960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта равна сумме, эквивалентной 378 долларов США. Указанная сумма включает в себя величину финансирования доли ЗАО «Декра-Девелопмент».
Из п. 3.7 следует, что ООО «Югстрой» уступило «Декра-Девелопмент» инвестиционные права по договору от 25.09.02 между ООО «Югстрой» и санаторием «Радуга» в сумме 16 000 000 руб. Указанная сумма включена в инвестиционную стоимость объекта.
Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО «Декра-Девелопмент», которое обязалось оплатить ООО «Югстрой» дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4).
В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом Бюро технической инвентаризации от 15.04.04 общая площадь дома составляет 7 811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м.
Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО «Югсрой» с иском о расторжении договора.
Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной площади по окончании строительства дома ЗАО «Декра-Девелопмент» узнало из письма ООО «Югстрой» от 21.04.04 № 217 и технического паспорта от 15.04.04. Однако, несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ. Между тем суд не учел следующее. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства 7 320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7 320 кв. м) площадей. Все эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. ООО «Югстрой» рассчитывало получить только денежные средства.
Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования основных площадей 7 320 кв. м на сумму 2 766 960 долларов США, суд необоснованно признал существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м. на сумму 185 825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены. Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО «Декра-Девелопмент» полностью перечислило ООО «Югстрой» денежные средства за дополнительную площадь, однако последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, отсутствуют.
Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Расторжение договора долевого участия в строительстве от 03.02.03 № 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений, машиномест (приложение № 1 к дополнительному соглашению № 1 договора) должны быть приведены в соответствие с условиями измененного договора. При этом суд не установил и стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО «Декра-Девелопмент» средств физических лиц. Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и интересы этих лиц, является обоснованным.
В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО «Югстрой» и соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как расторжение договора не разумно и нецелесообразно.
При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене[32].
Решение вопроса в суде
