Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

От договора найма социальное жилье отличается тем, что на него заключается договор социального найма. Особенность этого договора в том, что он бессрочный и его действие распространяется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире нанимателя. Это означает, что, пока дом стоит и хотя бы один человек, постоянно зарегистрированный (прописанный) в квартире, жив-здоров, квартира будет переходить из поколения в поколение. При этом, если спустя некоторое время дом решат переселять, с семьей будет заключен новый договор социального найма на другое жилье. Специалисты говорят, что по действующему законодательству социальный договор – это вечный договор.

Главная привлекательность социального жилья состоит в том, что оно предоставляется «на всю оставшуюся жизнь», бесплатно, за его использование (наем) граждане платят совсем немного или вообще не платят, действие договора распространяется на всех членов семьи.

Можно ли считать социальное жилье доступным и соответствующим рыночным условиям? Конечно, нет.

Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий в России стоят более 3 млн семей, в том числе в Москве – более 130 тыс. семей. Желающих получить такое жилье гораздо больше. Срок ожидания социальной жилплощади в Москве составляет около 20 лет.

Ежегодно по договорам социального найма Москва предоставляет очередникам около 400 тыс. м2, обеспечивая бесплатным жильем около 5000 семей. Еще 5000 семей получают социальные квартиры при переселении.

Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 1 год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом, иными нормативными правовыми актами (ст. 77 ЖК).

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

♦ по соглашению сторон;

♦ при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (п. 1–3 ст. 76 ЖК).

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 5 ст. 79 ЖК).

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (п. 6 ст. 79 ЖК).

Пользование жилым помещением по договору социального найма получило в России наибольшее распространение еще в советские времена. Социальный жилой фонд фактически составлял тогда около 70 % всего жилищного фонда. В результате приватизации жилья большая и лучшая часть социального жилого фонда перешла в частные руки, но и сейчас жилье, предоставленное гражданам по договорам социального найма, составляет порядка 15–18 % от всего жилого фонда.

Понятие «социальное жилье» в российских нормативных документах до сих пор не определено. Нет этого определения ни в ГК РФ, ни в недавно принятом ЖК РФ. Используется понятие «фонд жилья социального использования».

В СССР назначение фонда социального использования жилья изначально отличалось от принятого в Европе: это было не дешевое жилье, то есть «жилье для бедных», которое предоставлялось определенным категориям граждан на определенных условиях. Это было «нормальное» жилье, которое строилось государством за счет бюджетных средств и в лице его управляющих органов, по соответствующим правилам предоставлялось буквально всем своим гражданам. Это было социальное жилье «для всех»: оно предоставлялось нуждающимся бесплатно и его наем обходился гражданам в символические суммы.

В рамках прежней социалистической системы, когда граждане работали на государственных предприятиях, делали покупки в государственных магазинах, проживали в государственных квартирах и комнатах, когда зарплата и цены жестко контролировались государством, такая система социального жилья «для всех» представлялась достаточно обоснованной и разумной. Правила и нормативы предоставления жилья также устанавливали государственные органы, но здесь, конечно, уже не было уравниловки.

В России предоставить квартиру по договору социального найма, или, в просторечьи, «дать квартиру», означает фактически ее подарить, поскольку она предоставляется в бесплатное и бессрочное пользование. Причем наряду с предоставлением «социального жилья» действительно нуждающимся гражданам значительная и лучшая его часть доставалась тем, кто оказывался ближе к чиновникам, занимающимся соответствующими вопросами.

Рыночные реформы в Российской Федерации изменили статус социального жилья: из социального жилья «для всех» оно, как и в так называемых цивилизованных странах, стало «жильем для бедных», но пока еще и для некоторых других категорий. Как сказано в Конституции (ст. 40), оно предоставляется только «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище».

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма устанавливает ЖК РФ (ст. 49–59).

Предоставление жилья по договору социального найма в рыночных условиях – это атавизм социалистической системы распределения жилья.

Проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования

В Жилищном кодексе понятия «проживание по договору безвозмездного пользования» нет. Это категория ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 кодекса (п. 2 ст. 689 ГК).

Тем не менее проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования широко используется в законодательстве и жилищной практике субъектов Российской Федерации.