Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Рекомендуется с самого начала просмотреть домовую книгу (в ЖЭУ) и обязательно присутствовать при получении собственниками выписки из нее. В случае отсутствия прописанных лиц необходимо проконтролировать адреса, куда они выбыли.

Несовершеннолетние и временно отсутствующие. По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу.

Если такая справка имеется на руках у продавца, ее необходимо проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Например, в одном из случаев специалисту достаточно было одного звонка в органы опеки и попечительства, чтобы узнать, что за таким-то номером действительно выдавалось разрешение на продажу квартиры, но оно касалось совсем другой жилплощади и продавца.

Также в паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т. д.).

При проверке в паспортном столе нельзя довольствоваться просмотром только выписки из домовой книги, так как она, как правило, дает информацию лишь о том, кто в настоящий момент проживает на данной жилплощади или выписался из нее в последнее время. Необходимо просмотреть саму домовую книгу данного дома, где есть информация обо всех когда-либо проживавших в данной квартире.

Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения части 1 и пункта 8 ч. 2. ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия.

Информацию о временно отсутствующих гражданах можно почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения обо всех проживающих на данной площади и месте их выбытия. В том случае, если обнаруживается, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в связи с лишением свободы, отказываться от покупки такой квартиры не обязательно. Сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным. И только после этого принимать решение. Вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. Тогда следует получить от него доверенность на продажу, которая может быть удостоверена начальником колонии.

4. Задолженность по коммунальным платежам. В справке из жилищно-эксплуатационной организации, которая подписывается начальником и бухгалтером, должно быть указано отсутствие задолженности по квартплате и что квартира не находится под арестом по решению суда. О наличии ареста или какого-либо запрещения на отчуждение квартиры можно также узнать из выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), выдаваемой за определенную плату учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (сокращенно — Мосрегистрация) по запросу любого заинтересованного лица.

5. Проверьте наличие и правильность заполнения документов. В копии финансово-лицевого счета отражаются сведения об ответственном квартиросъемщике и о документе, который являлся основанием для заселения в квартиру (ордер, гражданско-правовой договор), лицах, имеющих право проживать в квартире, иных обременениях.

Особое внимание следует обратить на соответствие печати и штампов названию жилищно-эксплутационной организации, проконтролировать отсутствие броневых свидетельств, зарегистрированных договоров аренды. Справки из бюро технической инвентаризации (формы 11а, 22а) и поэтажный план, помимо описания общей и жилой эксплуатационной площади, размера квартиры, ее балансовой стоимости, должны свидетельствовать о том, что все ранее проведенные в ней перепланировки согласованы с органами технического надзора. Если квартира неоднократно переходила из рук в руки, следует восстановить цепочку прежних сделок.

Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье. По шифру Единого государственного реестра прав (в Москве он ведется Мосрегистрацией, в Подмосковье — Московской областной регистрационной палатой), который должен иметься на всех правоустанавливающих документах, проводится проверка прежних сделок с объектом.

По всем сделкам, совершенным в течение последних 6 лет, к правоустанавливающим документам должен прилагаться приемо-сдаточный акт, подписанный продавцами и покупателями.

Специалисты рекомендуют отказаться от сделки, если не удается достоверно установить бывших собственников или если с квартирой совершено более пяти сделок.

С 1 января 2004 года все старые паспорта признаны недействительными. Поэтому при проведении сделки следует подавать на регистрацию паспорта нового образца.

6. Опросите соседей. Обязательным этапом проверки квартиры следует признать общение с соседями вашей потенциальной будущей собственности. На первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. В действительности же нередко, пообщавшись с соседями квартиры, покупатель может отказаться от покупки данной жилплощади.

Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу сделки.

Необходимо иметь представление о здоровье продавцов. Например, вы решили купить квартиру, которая в 2 раза дешевле, чем аналогичные в данном районе. Деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру.

Казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. Но, к сожалению, это не всегда так. Может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. Выздоровев, он приезжает обратно и подает иск о расторжении договора купли-продажи.

Такой иск будет соответствовать основаниям статьи 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки.

Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры в соответствии со статьей 179 ГК РФ является односторонняя реституция, в результате которой бывшему собственнику возвращается его квартира, а деньги, которые тот получил от покупателя, отчисляются в доход государства.

7. Обратитесь за информацией к нотариусу. Последующая проверка юридической чистоты квартиры предполагает обращение к нотариусам, удостоверявшим сделки по данной квартире. Здесь тоже есть свои трудности. Дело в том, что в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий. В результате нотариусы часто отказывают в предоставлении всякого рода информации.

Тогда для проверки вам понадобится либо присутствие вашего продавца, либо доверенность от него.

Выясните все возможности расторжения договора купли-продажи квартиры. Проверьте возможные ущемления прав собственников (нанимателей) или бывших собственников (нанимателей) квартиры.

У нотариуса надлежит проверить, была ли соблюдена процедура проведения такой сделки. Например, было ли получено согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если в числе собственников или нанимателей имелись несовершеннолетние граждане. И если окажется, что не была соблюдена процедура совершения сделки, то такой договор можно признать недействительным в судебном порядке.

Помимо несоблюдения процедуры сделки купли-продажи квартиры в процессе ее проверки у нотариуса могут выявиться и многие другие факты, влияющие на юридическую чистоту квартиры.

Проверялась квартира на предмет ее юридической чистоты. Она принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи. Выяснилось, что квартира перепродавалась несколько раз. Специалисту, проводившему экспертизу, пришлось обратиться ко всем нотариусам, удостоверившим сделки купли-продажи по данной квартире. У нотариуса, удостоверившего первую сделку отчуждения данной квартиры, выяснилось, что у него находится копия решения суда о признании данной сделки недействительной. Произошло это в результате того, что продавец, получив на руки решение суда, принес его не в регистрирующий орган, а нотариусу. В результате в органе регистрации не было никаких отметок о расторжении договора купли-продажи. Более того, так как в регистрирующий орган это решение суда не попало, квартира после вынесения решения судом спокойно перепродавалась еще несколько раз.