Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
2) запрета, ареста на квартиру в Роскомрегистрации нет;
3) сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен;
4) прогнозируется ли коррекция: паспорта, площади, договора, адреса;
5) документы проверены;
6) сделку по данной квартире разрешаю.
Менеджер подтверждает, что:
1) все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем агентстве, сданы в архив;
2) копии всех документов сданы в архив «__» числа, месяца, года.
Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой. Это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела[41].
Очень важно, чтобы за работающим с вами агентом стояла команда профессионалов. Потому что один человек за всем не уследит, здесь нужны несколько пар рук и глаз, напоминает Н. Елагина.
7.2
Список документов, необходимых для сделки с недвижимостью
Перечень и содержание документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью, видоизменяется в соответствии с ситуацией на рынке и правилами регистрации сделок с недвижимостью.
В агентствах недвижимости обычно имеется две документных базы, регистрирующих:
— сделки с недвижимостью;
— документы, отражающие взаимоотношения с клиентами.
К документной базе сделок с жилой недвижимостью относятся следующие документы.
1. Документы, удостоверяющие личность:
— паспорт (нового образца);
— удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
— свидетельства о рождении детей (до 14 лет);
— паспорт иностранного гражданина, виза.
2. Правоустанавливающие документы (они могут быть различными в зависимости от сроков их получения, а также от видов собственности).
Первичная собственность:
— договор передачи, свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»);
— свидетельство о государственной регистрации прав («голубое свидетельство»);
— справка о выплаченном пае ЖСК, свидетельство о собственности на жилище.
Вторичная собственность:
— договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания;
— свидетельство о праве на наследство.
Зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась собственнику по суду).
На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре, так как с 1 января 2005 г. регистрацией всех сделок на недвижимое имущество занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). К документам, зарегистрированным позже 1 марта 1996 г., должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры, подписанный всеми собственниками.
3. Справки из территориального бюро технической инвентаризации (БТИ):
— справка формы 11а (срок ее действия 1 месяц), где указываются точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством и с которой взимаются пошлина и налог), дается подтверждение отсутствия ареста и запрещений на квартиры;
— форма № 22а (срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения. Следует обратить внимание на соответствие реальной жилплощади и изображения на плане. Если есть расхождения в расположении комнат, значит, имеет место несогласованная перепланировка квартиры (процедура узаконивания перепланировки крайне утомительна и требует значительных затрат).
4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):
— выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;
— копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);
— справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т. е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.
5. Справки из паспортного стола отделения милиции:
— форма № 6, которая подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдается по месту новой прописки (регистрации) бывшего собственника;
— листок убытия выдается после снятия с регистрационного учета с указанием нового адреса прописки. Необходимо учесть, что высылаемый по почте листок убытия может весьма затянуть сроки совершения сделки из-за особенностей работы почты.
6. Справки из налоговой инспекции:
— справка о постановке на учет выдается продавцам с указанием их ИНН;
— справка об уплате налога на имущество, а также налога на дарение или наследование, если квартира была получена в наследство или в подарок.
7. Дополнительные документы (необходимы не для всех сделок):
— разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или граждане группы риска;
— свидетельство о смерти совладельца;
— разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными);
— свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;
— справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего;
— нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры (только для лиц, состоящих в браке), если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации или договора купли-продажи.
Приведенный перечень документов может расшириться, так как в каждом конкретном случае возникают нюансы, требующие дополнительных документальных подтверждений[42].
При покупке недвижимости как физическими, так и юридическими лицами для регистрации необходимы следующие документы:
— договор купли-продажи (аренды, дарения и др.) с приложенным актом приема-передачи недвижимости;
— учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица) либо паспорт продавца (арендодателя, дарителя);
— документы, свидетельствующие о постановке продавца (арендодателя, дарителя) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики — для юридического лица;
— учредительные документы: устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица либо паспорт покупателя (арендатора, одаряемого);
— документы, свидетельствующие о постановке покупателя (арендатора, одаряемого) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики — для юридического лица;
— документы, подтверждающие полномочия физических лиц, подписавших договор купли-продажи от имени юридического лица — покупателя (арендодателя, дарителя) и юридического лица — продавца (арендатора, одаряемого): решение учредителей об избрании генерального директора, о назначении директора филиала, приказ о назначении руководителя, решение о признании должника банкротом и назначении конкурсного управляющего;
— доверенность, подтверждающая полномочия представителя покупателя (арендатора, одаряемого) и представителя продавца (арендодателя, дарителя) на оформление сделки в Регистрационном управлении;
— копия паспорта представителя, осуществляющего регистрацию по доверенности;
— заявление о регистрации;
— документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;
— правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
— технический паспорт объекта недвижимости;
— справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о наличии задолженности по налогу на имущество (для юридического лица);
