Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:

• если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка, тогда оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

• если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

• при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Система кадастровой оценки земель предназначена для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка.

Кадастровые номера используются для идентификации земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.

Основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития регионов через оптимальное регулирование земельных отношений.

Государственный земельный кадастр обеспечивает:

• в области правовых отношений государственную регистрацию прав на землю и сделок с ними и, как следствие, защиту прав землепользователей;

• в сфере экономики поступление земельных платежей в местный бюджет, проведение кадастровой (экономической) оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;

• в области управления земельными ресурсами учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием земли;

• в сфере общеинформационных услуг предоставление исполнительным органам власти, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ в городе, а также информационную поддержку городских реестров и кадастров.

Оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, совершение сделок с земельными участками или их частями, решение споров между смежными землепользователями, продажа прав аренды земельных участков невозможны без точного знания размеров площадей земельных участков и положения их границ. Для этих целей проводятся межевые работы.

Межевание земель – это установление границ земельных участков на местности и их закрепление межевыми знаками. Кроме того, межевание земель необходимо для организации и контроля за выполнением работ по образованию новых и упорядочению существующих землепользований (перераспределение, изъятие земель), отводу земельных участков на местности (планы, схемы земельных участков), подготовке документов, удостоверяющих право на землю.

Полученные в ходе межевания земель сведения заносятся в базу данных Государственного земельного кадастра.

Регистрации подлежат:

1) права на земельный участок:

• при долгосрочной аренде и бессрочном постоянном пользовании земельными участками (и их долями);

• при договоре временного безвозмездного пользования земельным участком (независимо от площади);

2) сделки с правами аренды земли:

• (переуступки) права аренды земельного участка;

• внесение права аренды в уставный капитал или в качестве вклада в простое товарищество;

• переуступка;

• иные сделки по отчуждению права аренды;

3) договоры субаренды земельного участка или его части (независимо от площади);

4) договоры прав аренды земельного участка (без зданий, сооружений);

5) сервитут.

Необходимо регистрировать следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, залог, переуступка прав аренды, внесение в уставный капитал, в простое товарищество.

Для совершения сделок с правами аренды необходимо согласие земельного комитета.

Последующее оформление вторичных сделок производится только при условии выкупа права аренды земельного участка и наличия специального штампа земельного комитета (подтверждающего выкуп права аренды) в договоре аренды земли.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 689 «О государственном земельном контроле» определяет, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы осуществляют контроль за соблюдением:

• выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

• порядка переуступки права пользования землей;

• выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению и выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

• выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

• порядка предоставления сведений о состоянии земель;

• исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;

• выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

Глава 4

Наем жилого помещения

4.1. Понятие договора найма жилого помещения

Конституция РФ провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора аренды (найма) жилья с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В отношении граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений, который в юридической литературе и законодательстве субъектов РФ получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды.

Действующий ГК РФ в главе 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения».

Вместе с тем глава 35 ГК РФ упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам «на основе договора аренды или иного договора». Статья ст. 671 ГК РФ предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.