Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

• сумма налога уплачена арендодателю в составе арендной платы;

• от арендодателя получен счет-фактура, оформленный в соответствии со ст. 169 НК РФ.

Земельные участки могут предоставляться как в краткосрочную (сроком до 5 лет), так и в долгосрочную (сроком до 49 лет) аренду на основании договора аренды.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Принятию закона предшествовала продолжительная дискуссия – в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. То есть Законом для данных субъектов не допускается право собственности на эти земельные участки. ЗК РФ в п. 3 ст. 15 допускает право собственности для этих субъектов права лишь на участки земель других категорий.

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.

Было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это было бы более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.

Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных участков из этих земель. В аренду могут быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается.

В договоре аренды участка земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до наступления этого момента – при условии, что арендатор внес всю выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок выкупа арендатором арендуемого земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но в первом случае должны быть учтены особенности, установленные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 5 ст. 10 Закона реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения развивает и конкретизирует порядок выкупа арендованного имущества, но с учетом специфики земельных участков как объектов прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав.

В п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях: