Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 16) установил, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (ст. 16).
Порядок определения величины земельного участка и его границ установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 (ред. от 21 августа 2000 г.), и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 г. № 59.
Порядок оформления права собственности на земельные участки, занимаемые домами
На территории Москвы в большинстве случаев земельные участки под многоквартирными домами не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. В настоящее время на такой учет поставлено всего около 400 земельных участков, из них менее чем на 20 участков зарегистрировано право общей долевой собственности.
В случае если участок уже сформирован (определены и утверждены его границы) и поставлен на кадастровый учет, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. Вначале необходимо заказать и получить в управлении Роснедвижимости по г. Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в управление Росрегистрации по г. Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то уполномоченный, выбранный общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должен обратиться в комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре соответствующего административного округа г. Москвы для получения заключения о соответствии решения о формировании земельного участка, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства. Заключение выдается в виде выписки из протокола комиссии (порядок получения выписки в режиме «одного окна» определен постановлением правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. № 333-ПП).
Получив заключение комиссии, заявитель обращается с заявлением о формировании земельного участка в департамент земельных ресурсов г. Москвы или в его территориальные органы (форма заявления приведена в приложении к постановлению правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП).
К заявлению о формировании земельного участка заявителем прилагаются (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории г. Москвы в частную собственность»):
♦ документ, удостоверяющий личность уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме представителя;
♦ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
♦ выписка из протокола комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Кроме того, согласно постановлению правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП к такому заявлению должны быть приложены:
♦ схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
♦ копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
♦ лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
♦ письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования решения;
♦ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
♦ доверенности представителей собственников.
После формирования земельного участка осуществляется его кадастровый учет.
С приобретением права собственности на земельный участок собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить земельный налог (гл. 31 НК РФ), размер которого колеблется от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Эта сумма зависит от объема доли в общей долевой собственности на общее имущество, а также размера и местоположения участка.
Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 28 мая 2010 г. № 12-П признал ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36 (п. 2 постановления).
Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 3 постановления).
Теперь подать заявление сможет любой собственник помещения в многоквартирном доме. Соответствующий законопроект недавно был внесен в Государственную Думу.
О месте, дате и времени оформления в межевом плане местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должны сообщать муниципальные власти. Законопроект обязывает информировать собственников квартир о проводимых мероприятиях.
