Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Возможны следующие варианты создания товарищества собственников жилья:

1) при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме,

2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть либо общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.

Правоспособность товарищества собственников жилья возникает в момент его создания, то есть в данном случае применимы общегражданские нормы, в соответствии с которыми юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме.

ЖК РФ допускает вариант создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. При этом в создании товарищества имеют право принимать участие будущие собственники жилых помещений в указанных домах. Указанные лица должны подтверждать соответствующие права необходимыми документами.

Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. 45–48 ЖК РФ. В частности, для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений было правомерным и обязательным для исполнения всеми собственниками должно быть выполнено следующее:

– решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (это подтверждается ст. 139 ЖК РФ, в соответствии с которой общее собрание будущих собственников наделено полномочиями по созданию товарищества собственников жилья),

– при проведении собрания соблюдено требование о кворуме (то есть на общем собрании должно присутствовать пятьдесят процентов собственников и один человек),

– оно оформлено протоколом, который должен храниться согласно решению данного собрания;

– оно должно быть принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

– голосование по вопросам повестки дня проведено в соответствии с тем количеством голосов, которое необходимо для утверждения именно данного решения (при простом или квалифицированном большинстве голосов);

– оно доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество, созданное на основе строящегося многоквартирного жилого дома будущими собственниками помещений в нем, подлежит регистрации в качестве юридического лиц. И в его отношении действуют соответствующие правовые нормы.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством РФ. Реорганизация любого юридического лица, в том числе, товарищества, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Товарищество собственников жилья считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Необходимо учесть, что, с другой стороны, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины. Данным положением устанавливается еще одна возможность создания товарищества – путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она может осуществляться в добровольном порядке (по инициативе учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано), а также в принудительном порядке (например, по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер и в других случаях, предусмотренных ст. 61 ГК РФ).

Обязанность принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья возложена на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Данная обязанность подлежит исполнению в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Правоспособность товарищества собственников жилья прекращается в момент завершения его ликвидации. Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ, применяемой в данном случае, ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Права товарищества собственников жилья указаны в ст. 137 ЖК РФ:

Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, жилищный кодекс предоставил товариществу следующие права:

1) заключать необходимые договора в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и так далее);

2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Допускается применения определенных прав товарищества собственников жилья со следующей оговоркой: если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае товарищество вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют предусмотренных законодательством или уставом обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья может потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов.