Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями: для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом, для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества и т. д.).

К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 01 марта 2005 г. Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

В соответствии с п. 3 ст. 25 указанного закона численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. С момента вступления в действие ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений плюс один голос).

Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение.

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

Как и любое другое юридическое лицо, создание товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, пользуется расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.

В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.

Органы управления создаются для осуществления управления в товариществе собственников жилья:

– общее собрание членов товарищества – высший орган управления в товариществе собственников жилья. Статьей 145 ЖК РФ определена компетенция общего собрания;

– правление товарищества – орган, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья. Те вопросы, которые уполномочено разрешать правление товарищества собственников жилья, могут быть решены на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества. При этом максимальный срок действия правления в одном составе не должно превышать два года. Избрание председателя товарищества собственников жилья происходит в ином порядке. Уже члены правления товарищества из своего состава избирают председателя товарищества.

Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества в свою очередь – по обязательствам товарищества.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

1) размеры обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочие поступления.

Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.

Чертой, отличающей коммерческие организации от некоммерческих (к которым отнесены товарищества), является следующая. Если извлечение прибыли является основной целью деятельности юридического лица – это коммерческая организация. Если юридическое лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками – это некоммерческая организация.

При этом товариществу собственников жилья, являющемуся некоммерческой организацией, предоставлено право заниматься хозяйственной деятельностью. Но только для достижения целей, предусмотренных уставом.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Статья 152 ЖК РФ установила перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

– обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

– строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

– использоваться для оплаты общих расходов,

– направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества,

– на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, законодательством и уставом товарищества.

Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.

Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме.

Для государственной регистрации товарищества собственников жилья как юридического лица необходимо, чтобы в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышало пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Указанное согласие должно быть выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании собственников помещений в доме. Ограничением является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья.