Виталий Семенихин - Аренда
Договор продажи квартиры на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233.
Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:
– для физических лиц – 1 000 рублей;
– для организаций – 15 000 рублей.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.
Приобретаемое организацией жилье будет принято к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по его приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно статье 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть, основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции.
К учету первичные документы принимаются при условии, что они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7.
Если организация по договору купли-продажи приобретает квартиру у другой организации, то документом, подтверждающим передачу недвижимости, будет являться «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а). Акт о приеме-передаче составляется не менее чем в двух экземплярах. Акт утверждается руководителями организаций получателя и сдатчика.
Реквизит «Государственная регистрация прав на недвижимость», содержащийся в акте №ОС-1а, заполняется только на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним. «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» заполняются в том случае, если к учету принимается объект, бывший в эксплуатации у другой организации.
Если же продавцом приобретаемой квартиры является физическое лицо, то унифицированной формы документа для оформления такой операции нет, акт можно составить в произвольной форме. При этом необходимо соблюдать требования статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» о том, что самостоятельно разработанный документ должен содержать все обязательные реквизиты, перечень которых приведен в названной статье закона.
Основным документом в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н).
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:
– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В отношении момента принятия актива к учету в составе основных средств отметим следующее. По мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в Письме от 9 июня 2009 года № 03-05-05-01/31, объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01, и он приведен в состояние пригодное для использования.
В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.
Принимая жилье к бухгалтерскому учету, организация должна определить срок ее полезного использования.
Отметим, что в целях налогообложения прибыли сроки полезного использования основных средств определяются с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 (далее – Классификация). Несмотря на то, что Классификация предназначена для целей налогового учета, она может применяться и для целей бухгалтерского учета, что предусмотрено пунктом 1 указанного Постановления.
Как следует из пункта 6 ПБУ 6/01, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.
Основные средства в соответствии с пунктом 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен пунктами 8 – 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. В случае приобретения жилья за плату, его первоначальная стоимость определяется как сумма фактических затрат организации на его приобретение за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Обращаем Ваше внимание на то, что сумма уплаченной государственной пошлины, наряду с суммой, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу квартиры, будет включена в состав фактических затрат на приобретение квартиры.
Первоначальная стоимость квартиры, по которой она принята к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение согласно ПБУ 6/01 составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки, то есть, в перечисленных случаях допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету.
Первоначальная стоимость приобретенной квартиры будет отражаться по дебету счета 01 «Основные средства», если квартира предназначена для использования самой организацией, или по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если квартира предназначена для сдачи в аренду в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» приобретенная квартира отражается на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Погашение задолженности перед продавцом квартиры отражается по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».
Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации, что определено пунктом 17 ПБУ 6/01. Пунктом 49 Методических рекомендаций № 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.
По объектам жилищного фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.
Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому оно относится, что следует из пункта 24 ПБУ 6/01.
