Виталий Семенихин - Аренда
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (статья 681 ГК РФ).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (статья 682 ГК РФ).
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься организацией – нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (статья 684 ГК РФ).
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут нанимателем в любое время при условии, что наймодатель будет предупрежден за три месяца.
Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях (статья 687 ГК РФ):
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит нарушения или не примет необходимых мер для их устранения, то при повторном обращении наймодателя суд принимает решение о расторжение договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отложить исполнение решения на срок не более года.
Квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Согласно статьей 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Такая позиция, которую автор полностью разделяет, указана в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 февраля 2008 года № 03-03-06/1/93, от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310. Солидарны с финансистами и налоговые органы (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089130, от 19 мая 2006 года № 28–11/43420).
Отметим, что судьи нередко принимают решения в пользу налогоплательщиков и разрешают учитывать расходы на аренду жилых помещений в целях налогообложения прибыли (Постановления ФАС Московского округа от 27 июля 2009 года по делу №КА-А41/7015-09, от 21 августа 2008 года по делу №КА-А40/7702-08, ФАС Поволжского округа от 3 апреля 2008 года по делу №А57-6023/07).
Таким образом, арбитражная практика последних лет складывается в пользу налогоплательщиков. Однако при принятии решения об учете расходов на аренду жилых помещений в целях размещения офиса организациям следует запастись копиями названных Постановлений арбитражных судов на случай аналогичных претензий со стороны налоговых органов и быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.
Согласно пункту 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, могут быть признаны ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.
Но, при этом, согласно Постановлениям ФАС Центрального округа от 15 мая 2006 года по делу №А54-9251/2005-С21, ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 года по делу №А82-4788/2005-1, ФАС Дальневосточного округа от 29 июля 2004 года по делу №Ф03-А73/04-2/1820, налоговые органы обязаны провести регистрацию организации по месту жительства учредителя или директора.
Жилье как основное средство
Следует заметить, что иногда организации приобретают жилые помещения, которые предназначены, например, для сдачи в аренду, оказания услуг и тому подобного. О том, как учитывается приобретенное жилье в бухгалтерском и налоговом учете фирмы, мы расскажем в этой статье.
Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Согласно статье 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со статьей 18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК РФ.
Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно статье 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечен его недействительность, что следует из статьи 550 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании статьи 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным.
Договор продажи квартиры на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233.
