Виталий Семенихин - Аренда

Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало.

Аналогичные решения вынесены в Постановлениях ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 года №КГ-А40/2946-10 по делу №А40-93370/09-77-533, от 21 сентября 2009 года по делу №КГ-А40/9192-09, от 24 августа 2009 года по делу №КГ-А41/6502-09.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, что определено пунктом 2 статьи 429 ГК РФ. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, пунктом 1 статьи 609 ГК РФ и статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (пункт 2 статьи 609 ГК РФ и пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации сказано и в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества следует отметить, что он в обязательном порядке должен содержать информацию о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 3 статьи 607 ГК РФ). В случае отсутствия такой информации в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор аренды – незаключенным.

Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел о признании предварительных договоров незаключенными. В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2009 года по делу №А82-1820/2008-2, в котором суд указал, что предварительный договор аренды не содержит конкретных характеристик, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), поэтому договор признан незаключенным.

Также в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2008 года по делу №А78-804/08-Ф02-5412/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2009 года по делу №Ф04-1448/2009(2095-А45-39), ФАС Центрального округа от 27 марта 2008 года по делу №А14-3597/2007/128/32 арбитры признали договоры аренды незаключенными из-за того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки – характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды.

Однако есть и противоположные судебные решения. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24 марта 2009 года №Ф09-1456/09-С6 по делу №А76-10445/2008-2-390 суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о признании незаключенным предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения, поскольку в договоре содержатся условия, позволяющие установить предмет – имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, кроме того, соглашением о прекращении условий предварительного договора стороны предусмотрели сохранение уплаченного арендатором гарантийного взноса за арендодателем.

Подобное решение вынесено и в Постановлении ФАС Уральского округа от 8 сентября 2009 года по делу №Ф09-6635/09-С6.

Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом некоторые суды считают, что из положений статьи 190 ГК РФ следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на здание не является таким событием, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, и он равен одному году.

В договоре, помимо отсылочного обстоятельства, стороны могут установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, которое нужно для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 1 октября 2011 года, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца. Такой вывод следует из Постановления ФАС Уральского округа от 18 июня 2009 года по делу №Ф09-4000/09-С6.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно названному пункту, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора

Согласно действующему законодательству государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из нижеприведенного материала читатели узнают о том, обязательно ли нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также об особенностях продления договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристика, для недвижимого имущества – его место нахождения и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли – продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ);