Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Если арендная плата формируется из постоянной и переменной составляющих, причем последняя определяется по итогам истекшего периода и включает в себя фактические затраты по оплате коммунальных и других платежей за помещение, сданное в аренду, сумма полученного возмещения расходов по оплате коммунальных и других платежей отражается в бухгалтерском учете у арендодателя как самостоятельная хозяйственная операция и рассматривается как возмездное оказание услуги арендатору по перечислению вышеназванных платежей.

В свою очередь, у арендатора расходы по оплате коммунальных услуг и услуг связи принимаются для целей налогообложения при условии их документального подтверждения соответствующими первичными документами – счетами арендодателя (составленными на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, газом, водой, организациями почтовой связи и т. д.) или в случае заключения арендатором договоров на оказание коммунальных услуг и услуг связи с соответствующими организациями – счетами этих организаций.

Описанный порядок расчетов арендодателя с арендатором по относящимся к сданному в аренду помещению коммунальным услугам может быть применен только в том случае, когда арендодатель вправе выполнять функции по оказанию коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.

Арендодатель может производить улучшения арендованных зданий (сооружений): отделимые и неотделимые от арендованного объекта.

Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. На практике часто отделимые улучшения, произведенные арендатором, передаются арендодателю. При этом передача улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений (порядок передачи определяется соглашением сторон).

Произведенные арендатором отделимые улучшения, передаваемые на баланс арендодателя, могут либо относиться им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества, либо учитываться им как новый отдельный объект основных средств. При этом порядок возмещения стоимости произведенных улучшений определяется соглашением сторон. При этом стороны могут выбирать различные варианты возмещения (путем перечисления арендатору стоимости произведенных им улучшений, зачета стоимости улучшений в счет арендной платы и т. д.).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером тому может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Если в договоре аренды предусмотрено условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство этих улучшений. По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.

Как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Начисление амортизации по объектам основных средств, сданным в аренду, производится арендодателем (за исключением амортизационных отчислений, производимых арендатором по имуществу по договору аренды предприятия, и в случаях, предусмотренных в договоре финансовой аренды). Начисление амортизации по имуществу по договору аренды предприятия осуществляется арендатором в порядке, действующем для основных средств, находящихся в организации на праве собственности.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В противном случае дополнительные расходы арендатора по приведению здания (сооружения) в состояние, пригодное для использования в запланированных целях, должны быть зачтены в счет задолженности по арендной плате.

Например, в торговом помещении, взятом в аренду, требуется замена коммунальных коммуникаций. Размер арендной платы определен в сумме 50 тыс. руб. (без учета НДС) в месяц, расходы по приведению помещения в состояние, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях, составили 80 тыс. руб. (без учета НДС, предъявляемого арендодателю). Ремонт был произведен силами торговой организации. Поэтому стоимость расходов на ремонт должна быть засчитана арендодателем в счет арендной платы более чем за один месяц.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту размера арендной платы не уменьшают.

При передаче имущества в аренду право собственности на это имущество остается у арендодателя. В связи с этим имущество, являющееся предметом договора аренды, продолжает числиться на балансе у арендодателя. Арендатор же принимает указанное имущество к учету на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды. Аналитический учет по счету 001 ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), то арендная плата, уплачиваемая арендатором в соответствии с условиями договора аренды, включается в состав расходов по обычным видам деятельности и отражается на счетах учета затрат (20, 26, 44).

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду.

В бухгалтерском учете затраты, связанные с арендой зданий и помещений, учитываются в составе издержек обращения (на счете 44 «Расходы на продажу»). Если при формировании издержек обращения используется традиционная структура статей, затраты по аренде включаются в статью «Расходы на аренду и содержание зданий, сооружений, помещений, оборудования и инвентаря». В регистрах аналитического учета могут обособленно выделяться расходы по аренде собственно торговых площадей, зданий и помещений, используемых для осуществления общехозяйственных расходов (офисные здания и помещения), вспомогательных помещений, складов, хранилищ и т. п.

Договор аренды зданий, сооружений, отдельных помещений (складских и офисных) может предусматривать право их выкупа (по окончании срока аренды или досрочно) либо без права выкупа. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрено, что арендуемое имущество будет учитываться либо на счете арендодателя, либо на счете арендатора. Чаще всего, договоры аренды с правом выкупа и при условии, что объекты будут отражаться на балансе арендатора, заключаются при долгосрочной аренде.