Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения?

Ответ на этот вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». В указанном письме разъясняется, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум ВАС РФ делает вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 06 августа 2004 г. № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза.

В соответствии с новой структурой органов исполнительной власти регистрировать сделки с недвижимостью должна подведомственная Минюсту Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Поскольку сдавать недвижимость в аренду могут только ее собственники или лица, уполномоченные на то законом или владельцем имущества, в Росрегистрации, прежде чем зарегистрировать договор, проверят, подтверждены ли права арендодателя и есть ли об этом запись в Едином государственном реестре.

В договоре должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка (если арендодатель не подавал его раньше, когда регистрировал свои права), а при аренде зданий, помещений (или их частей) – поэтажные планы. Бухгалтер фирмы-арендатора должен потребовать, чтобы в договоре была указана точная стоимость арендованного основного средства. Особенно если в дальнейшем предполагается его выкуп, а имущество учитывается на балансе арендатора.

Возникает вопрос: а стоит ли вообще регистрировать длительный договор аренды? Безусловно, стоит!

Прежде всего, регистрация избавит вас от возможных трений с противоположной стороной сделки. При разрешении любых конфликтных ситуаций суд в первую очередь проверит, был ли указанный договор зарегистрирован. Если не был, сделку признают недействительной), поскольку договор аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года считается заключенным именно с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме того, арендатор, зарегистрировав договор, избавится от возможных претензий со стороны налоговиков. НК РФ не запрещает списывать в расходы арендную плату по незарегистрированным договорам, однако отсутствие государственной регистрации – основание для возникновения конфликта с представителями налоговых органов.

По результатам налоговых проверок вычеркиваются затраты по арендным платежам из себестоимости товаров, работ (услуг) арендатора, что ведет к увеличению его налогооблагаемой прибыли и уменьшению суммы вычета по налогу на добавленную стоимость. Кроме того, это повлечет за собой применение штрафных санкций и начисление пеней.

Как правило, плату вносит тот, кто подает на регистрацию собранные документы. Поэтому если в сделке участвует с одной стороны – юридическое, а с другой – физическое лицо, например, предприниматель, то выгоднее, чтобы в Росрегистрацию обращался именно он. Гражданам регистрационные услуги обойдутся намного дешевле. Тем более что организация (если она заинтересована в аренде) всегда найдет способ возместить такому арендатору расходы.

В бухгалтерском учете такие платежи за регистрацию договоров включаются в состав расходов по обычным видам деятельности и списываются на себестоимость в течение срока действия договора. В налоговом учете плата за регистрацию относится к прочим расходам, которые списываются сразу. Различные правила приводят к тому, что бухгалтеру придется рассчитывать налогооблагаемые временные разницы и отражать в учете отложенные налоговые обязательства.

Для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по соглашению сторон.

Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т. п.

Арендная плата может осуществляться в различных формах (денежная, натуральная, смешанная).

В состав расходов для целей обложения налогом на прибыль включаются все обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты (ст. 252 НК РФ). Из анализа норм главы 34 ГК РФ следует, что по соглашению сторон можно включить в сумму арендной платы возмещение всех затрат арендодателя, понесенных по этому имуществу, в том числе и средства, уплачиваемые им как налогоплательщиком. Таким образом, договором аренды может быть определена стоимость арендной платы, в которую включаются услуги арендатора по уплате за арендодателя налогов на имущество, землю и т. д. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. То есть арендатор может возмещать эти налоги по мере выставления арендодателем счетов безотносительно к моменту оплаты налогов самим арендодателем. А принимать их на расходы арендатор должен в зависимости от своей учетной политики: при кассовом методе – по факту оплаты арендодателю, при методе начисления – в том периоде, к которому относится этот расход.

Арендатор не вправе оплачивать имущественные налоги за арендодателя. Обязанность по уплате налогов исполняется исключительно налогоплательщиком, в данном случае – балансодержателем (ст. 45 НК РФ). Арендатор может только возместить налог непосредственно арендодателю в соответствии с действующим между ними договором.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах – за два месяца, при ежеквартальных – за два квартала и т. д.).

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.