Михаил Петров - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)
Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
1. Развивая содержание основных принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, закрепленных в ст. 1 комментируемого Закона, законодатель предоставляет органам власти и управления субъектов РФ преимущественное право в определении предельных размеров и требований к местоположению земельных участков. Включение в содержание настоящего Закона рассматриваемой нормы не случайно. Определение предельных размеров и требований к местоположению земельных участков, не являясь элементами оборота земель сельскохозяйственного назначения, в буквальном его понимании носит подготовительный характер и связано с организацией всего процесса в целом. Кроме того, по своему содержанию названные действия, преследуя цель сохранения территориальной целостности земельных участков, предотвращения малоземелья, создают условия охраны целевого назначения земли, сохранения и восстановления плодородия почв, увеличения ценности земельных участков, освоения современных систем земледелия и землеустройства с учетом перспективы развития земель сельскохозяйственного назначения.
Детальный анализ положений комментируемой статьи позволяет выделить следующие особенности их содержания. Во-первых, наделяя органы государственной власти субъектов РФ правом на определение предельных размеров земельных участков, законодатель отказывается от категорических императивов. Предоставленное им право допускает возможность его реализации путем издания соответствующих законодательных актов, решение о принятии которых принимается органами власти субъектов РФ самостоятельно и по своему усмотрению. Мотивация его принятия или непринятия для целей настоящего Закона не имеет принципиального значения.
Более того, соответствующее право предполагается исключительно в отношении земельных участков, находящихся в региональной или муниципальной собственности. Исключительное право определения минимального размера земельного участка, являющегося федеральной собственностью, принадлежит Российской Федерации.
Во-вторых, по замыслу авторов комментируемого Закона определение минимальных размеров земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения допускается исключительно в отношении только вновь создаваемых. При этом не имеет принципиального значения, каким образом будет происходить формирование нового земельного надела. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако законодатель не ставит своей целью установление порядка образования новых земельных участков, оставляя преимущество в правовом регулировании этого вопроса за иными нормативными актами земельного законодательства, и в первую очередь ЗК РФ. Установление минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения связано с необходимостью введения ряда ограничений в процессе его оборота, представленных в свою очередь в тексте комментируемой статьи.
В-третьих, упоминая в заглавии настоящей статьи об определении местоположения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, законодатель фактически оставляет этот вопрос без должного внимания. Его решение также является предметом правового регулирования иных нормативных актов. Однако они не предусматривают установление законами субъектов РФ требований к местоположению участков: такие требования могут быть установлены только федеральными нормативными актами. Требования к местоположению вновь образуемых и изменяемых земельных участков определены ст. 11.9 ЗК РФ, федеральными законами от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[23] и от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»[24].
В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Назваными нормативными актами в свою очередь сформирован и тот объем требований, которые по смыслу комментируемой статьи предъявляются в процессе определения минимальных размеров образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При этом во внимание должны быть приняты и учтены следующие обстоятельства:
границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не допускается;
раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, не допускаются;
образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные земельным законодательством (ст. 11.9 ЗК РФ).
В случае если на день вступления в силу комментируемого Закона минимальный размер земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения не определен, он считается равным минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (см. ст. 19.1 настоящего Закона и комментарий к ней).
2. Определение минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения связано с рядом ограничений их оборота. Не допуская дробления земельных участков, устанавливается прямой запрет на осуществление сделок с ними, результатом которых может явиться образование новых, размеры и местоположения которых не соответствуют установленным комментируемой статьей требованиям.
Обязательными условиями реализации представленного в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи ограничения называется нарушение требований к размеру и местоположению вновь формируемых земельных участков. Следует отметить, что используемый в контексте представленной нормы соединительный союз «и» подразумевает одновременного наличие двух названных условий. В таком случае наличие лишь одного из названных условий не является препятствием к осуществлению такого рода сделки. Однако при таком подходе создаются условия для потери целостности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, происходит их минимизация и как следствие невозможность их использования по целевому назначению. Отсутствие в законе субъекта РФ требования о соблюдении минимального размера при образовании (выделении) нового участка либо его незначительный размер способствует обороту вновь образуемых участков, но может привести к их дроблению между множеством лиц и затрудняет образование крестьянских (фермерских) хозяйств или личных подсобных хозяйств, если в этом же субъекте РФ минимальный размер участка для них выше, чем размер доли в большинстве хозяйств.
