Михаил Петров - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)
5. Участие иностранных граждан, юридических лиц, а также юридических лиц с иностранной долей уставного капитала более 50% в земельных отношениях является предметом не одной дискуссии. Неоднократно этот вопрос выносился на рассмотрение высших органов судебной власти страны[22]. Учитывая данные обстоятельства, законодатель, принимая во внимание положения п. 3 ст. 62 Конституции РФ и п. 2 ст. 5 ЗК РФ, допускает возможность участия иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 2 настоящей статьи пределы такого участия определяются исключительно положениями настоящего Закона. В силу прямой законодательной оговорки установление дополнительных условий посредством принятия иных законодательных актов, в том числе и на уровне субъектов РФ, не допустимо.
Более подробно анализ правового положения иностранных лиц и лиц без гражданства изложен при рассмотрении положений ст. 3 комментируемого Федерального закона.
Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
В силу особенностей построения норм комментируемого Закона права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения явились предметом рассмотрения предыдущей статьи. Рассматриваемая норма лишь конкретизирует установленные настоящим Законом ограничения участия названных лиц в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
Основу содержания комментируемой статьи составляют как минимум два основных принципа правового положения иностранных граждан и юридических лиц в земельных отношениях. С одной стороны, законодатель не исключает возможность участия данной категории лиц в обороте земель сельскохозяйственного назначения и в определенных пределах владеть, пользоваться, распоряжаться ими осуществлять иные полномочия собственника, руководствуясь тем, что соответствующие земли на основании закона не исключены и не ограничены в гражданском обороте (п. 1 ст. 129, п. 2 ст. 260 ГК РФ). Более того, подобная позиция не только созвучна с общими требованиями гражданского законодательства, определяющего статус земель как объектов гражданских прав, но и имеет конституционную основу. В частности, ст. 35 Конституции РФ провозглашено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При буквальном толковании представленной нормы можно отметить, что она в равной мере распространяется как на граждан РФ, так и на иностранных граждан и их объединения.
С другой стороны, вводя иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства в состав участников оборота земель сельскохозяйственного назначения, законодатель должен, учитывая требования ч. 3 ст. 55 и ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, обеспечить защиту основ конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов своих граждан, оборону страны и безопасность государства. Принимая во внимание то, что земля является всенародным достоянием и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих в РФ, установление ограничений участия иностранных граждан и организаций в отношениях, регулируемых настоящим Законом, оправданно.
Их введение имеет своей целью защиту экономических интересов граждан РФ, целостности и неприкосновенности ее территорий, обеспечивает рациональное и эффективное использование земли и ее охрану.
В отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, законодатель допускает возможность их участия в обороте земель сельскохозяйственного назначения исключительно на правах аренды земельных участков. Таким образом, разработчики настоящего Закона придерживаются общей концепции отечественного земельного законодательства, ограничивающей иностранных граждан и организаций в приобретении земельных участков на праве собственности.
Предоставление в аренду земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам, установленным настоящим Законом, с учетом положений действующего гражданского и земельного законодательства. В соответствии с требованиями ст. 41 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, арендующие земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, осуществляют права собственников земельных участков, предусмотренные ст. 40 ЗК РФ. Указанной категории лиц, кроме того, вменяется в обязанность следующее:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Законом, Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами.
Получаемые в результате использования арендованных земельных участков посевы и посадки сельскохозяйственных культур, сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации являются исключительной собственностью арендатора, если договором аренды не определено иное.
Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
