Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи
Перед тем, как заключить договор купли-про да жи гаража как недвижимого имущества, Вы должны удостовериться в полномочиях продавца на его продажу. В том случае, если продавец — надлежащий собственник гаража как недвижимого имущество, он без затруднений предоставит Вам свидетельство о государственной регистрации права справку органа технической инвентаризации, оформленную надлежащим образом (в том случае, если гараж был оформлен им в собственность до 2001 года).
Не забывайте о том, что если Вы хотите купить гараж в гаражно-строительном кооперативе, то Вам будет недостаточно одной справки от кооператива, которая подтверждает, что продавец выплатил свой паевой взнос полностью. Объясняется это тем, что, согласно вышеуказанным статьям ГК РФ это не вызывает после себя автоматического возникновения права собственности. Да, согласно статье 218 ГК РФ, лица, которые являются членами гаражно-строительных кооперативов, полностью выплатившими свой паевой взнос, обретают право собственности на имущество. Но в том случае, если полученное право собственности ими не было зарегистрировано надлежащим образом, Ваша сделка окажется под угрозой срыва.
Также продавец может выступать от имени собственника гаража как недвижимого имущества по доверенности. В таком случае лучше всего убедиться в том, что собственник не является лицом преклонного возраста, поскольку в этом случае Вы рискуете столкнуться с обратившимися в суд наследниками такого собственника, требующими признать Вашу сделку недействительной, исходя из различных оснований. Чтобы убедиться в этом, Вам будет достаточно изучить нотариально удостоверенную доверенность, в которой будет указана дата рождения собственника гаража как недвижимого имущества.
Кроме того, перед тем, как заключить договор, продавец обязан будет предоставить Вам технический паспорт на гараж как недвижимое имущество, который был выдан органами технической инвентаризации. Такой технический паспорт на недвижимое имущество действителен на протяжении пяти лет. Он содержит различные характеристики гаража, такие как: ширина, длина, высота, инвентаризационная стоимость, дата постройки и так далее.
Также обязательно поинтересуйтесь у продавца гаража землей, на которой он был возведен как недвижимое имущество. Идеальный вариант — земельный участок под гаражом находится в собственности у продавца. Тогда, согласно статье 552 ГК РФ, вместе с переходом права собственности на гараж к Вам перейдет и право собственности на землю. В том же случае, если земельный участок под гаражом находится в собственности другого лица, однако был предназначен специально для возведения на нем гаража, Вы приобретете право пользования тем земельным участком, на котором возведен гараж. Собственность на земельный участок также должна быть подтверждена такими документами, как свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт о праве собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (исходя из даты, когда земельный участок был приобретен продавцом). Также земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет и присвоить ему кадастровый номер. Собственник гаража как недвижимого имущества должен получить кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровую выписку о земельном участке. В том случае, если гараж возвели на земельном участке, который изначально не был для этого предназначен, приобретение такого гаража как недвижимого имущества грозит Вам встречей с трудностями. Прежде всего, Ваш гараж будет считаться самовольной постройкой. При сложившихся определенным образом обстоятельствах Вас могут вынудить снести приобретенный гараж за собственный счет. Более того, Вам будет очень затруднительно признать право собственности на такой гараж как на самовольную постройку, ведь расположен он на земельном участке, который Вам не принадлежит и не предназначен для возведения на нем гаража. В том случае, если Вы купите у продавца гараж как недвижимое имущество, на который им не было зарегистрировано право собственности в установленном законном порядке, Вы будете вынуждены оформить всю необходимую документацию и зарегистрировать уже свое право собственности в судебном порядке. При этом не забудьте учесть все вышеизложенное касательно самовольной постройки на земельном участке, который не был предназначен для использования таким образом. Кроме того, если Вы не проверите полномочия продавца на продажу гаража как недвижимого имущества, впоследствии Вы рискуете столкнуться с реальным собственником гаража, который обратится в суд с требованиями вернуть ему его законное владение, которое находится у Вас в незаконном пользовании. В этом случае потребовать у него назад свои деньги Вы не сможете, поскольку он не получал их от Вас.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод относительно того, что заключить договор купли-продажи гаража как движимого имущества гораздо проще, чем заключить договор купли-продажи гаража как недвижимого имущества. В случае с движимым имуществом, Вы можете заключить с продавцом письменный договор, можете обойтись составленной в письменной форме распиской, а можете и вовсе ограничиться устной договоренностью. Переход права собственности не нужно регистрировать в установленном государством порядке. Количество документов, которые необходимы для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, сводится к минимуму. Главное условие — не нарушать законные интересы и права третьих лиц. Случай же с недвижимым имуществом требует от Вас скрупулезной проверки всей документации на гараж, свидетельства о регистрации права собственности продавца, землеустроительной и технической документации, а также регистрации Вашего права собственности на приобретенный гараж в обязательном порядке. Цена на гараж как недвижимое имущество гораздо внушительнее цены на гараж как движимое имущество. Но достоинства пользования и владения гаражом как недвижимым имуществом очевидны: Вы являетесь владельцем гаража и земельного участка, который находится под ним (или же пользователем этого земельного участка на законных основаниях), недвижимое имущество является более долговечным и более износоустойчивым, Ваше право на недвижимое имущество подтверждают официальные документы.
Глава 4
Оформление договора купли-продажи земельного участка
В последнее время все большую и большую популярность обретает приобретение различных садовых, земельных и дачных участков. Люди, постоянно работающие в мегаполисах, днями и ночами мечтают о том, чтобы иметь возможность отдохнуть на природе хотя бы один единственный денечек. Кто-то предпочитает строить уютные домики, чтобы иметь возможность отдыхать в них на выходных вместе со своими родными. А кто-то идет дальше и отстраивает целые коттеджи, чтобы за городом можно было жить постоянно. Кто-то же всего лишь хочет видеть на своем столе чистые и натуральные продукты, для чего и занимается огородничеством.
Спрос всегда порождал предложение и продолжает это делать. Загляните в любую газету, и Вы увидите множество объявлений о продаже дачных или садовых участков. Это, конечно же, очень хорошо, однако при оформлении купли-продажи подобного участка земли имеют место много различных нюансов. Эти мелочи могут отнять у Вас немало времени и нервных сил. Поэтому прежде, чем в это дело ввязываться, хорошенько ознакомьтесь со всеми его особенностями.
Не забывайте о главном — каждый отдельный случай оформления требует индивидуальный пакет документов. Во избежание сложностей лучше всего проконсультироваться у юриста.
Прежде всего, начните со знакомства с человеком, у которого Вы собираетесь купить участок или которому хотите его продать. В наше время очень много аферистов, практически каждый будет хотеть обмануть Вас и заработать на этом деньги.
В регистрационную комиссию, специально занимающуюся оформлением купли-продажи, необходимо предоставить документы, которые подтверждают Ваше право собственности на конкретный садовый участок. Это могут быть такие документы как договор купли-продажи участка, договор дарения участка, документ о наследовании участка и другие подобные бумаги, которые были зарегистрированы государственно в качестве основного документа, который подтверждает Ваше право собственности на этот садовый участок.
Вам необходимо будет составить письменный акт о купле-продаже участка, который должны будете подписать Вы и покупатель, и потрудитесь заверить его у нотариуса. Этот акт должен иметь три экземпляра, по одному на каждого из всех вас. В соответствии со статьей 34 Федерального закона о садоводческих и дачных некоммерческих собраниях граждан, Вы должны будете предоставить специальную справку правления садоводческого комитета. Затем Вам нужно будет получить выписку из кадастрового учета недвижимости об оценке Вашего садового участка. Также в обязательном порядке посетите налоговую. Там Вам нужно будет взять выписку о том, что Вы не имеете налоговых задолженностей. Вам понадобятся две ксерокопии паспорта, как продавца, так и покупателя, которые официально заверены у нотариуса. Все документы, предъявляемые Вами для государственной регистрации, должны быть официально заверенными оригиналами. Каждый документ Вы должны иметь как минимум в двух экземплярах.
