Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи
Оптимальным вариантом является покупка гаража и земли одновременно. Но такой вариант — редкая удача. В основном участок является муниципальной собственностью, которая сдается владельцу в аренду. Продолжительность аренды зависит от того, насколько лояльны местные власти. Чаще всего такая аренда является краткосрочной — от одного до трех лет.
Выгодная сделка — это приобретение гаража, у которого участок выделен в вечное пользование. В этом случае в соответствии с законом о дачной амнистии (от тридцатого октября 2001 года) Вы сможете бесплатно приватизировать такую землю.
Гаражные кооперативы, которые имеют долгосрочную аренду земли, тоже могут выкупить свой пай, но для того, чтобы это было возможно, каждый владелец гаража должен пройти процедуру государственной регистрации права собственности.
Покупая гараж, обязательно внимательно ознакомьтесь с договором аренды земли и поинтересуйтесь у местного органа управления о его будущих планах относительно этого участка.
Существует некоторый алгоритм правильной продажи и покупки гаража. Рассмотрим его основные этапы для обоих участников сделки.
Продавец должен:
1) Предоставить покупателю полный пакет документации для продажи гаража. Все документы должны быть оригиналами.
2) Если гараж является общим имуществом супругов — предъявить разрешение от другой стороны.
3) Получить справку из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража.
4) Заключить договор купли-продажи гаража.
5) Получить оплаты и выдать расписку.
6) По желанию получить акт о передаче гаража новому владельцу.
Покупатель должен:
1) Подать запрос в Регистрационную Палату, чтобы удостовериться в том, что он имеет дело с истинным владельцем гаража.
2) Получить весь перечень правоустанавливающих документов на гараж.
3) Заключить договор купли-продажи гаража.
4) Заплатить назначенную продавцом стоимость и получить соответствующую расписку.
5) Подать документы для перерегистрации права собственности.
В данном случае более уязвимым является покупатель, поскольку он отдает свои деньги, но не имеет сертификат собственности на свое имя на руках. Как вариант, сделку можно обезопасить следующим образом: прописать в договоре поэтапную оплату — половину суммы сразу, а вторую половину уже после того, как будет завершена перерегистрация гаража.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Она конкретно определяет, какое имущество следует относить к движимому, а какое — к недвижимому. Главный критерий, по которому определяется вид имущества, состоит в неразрывной связи с землей, а также в невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Однако, существует в гражданском обороте и такое имущество, которое можно отнести как к движимому, так и к недвижимому. Этим имуществом является гараж. Он может быть с фундаментом, кирпичной кладкой и так далее, то есть капитального строительства. Такой гараж будет считаться недвижимым имуществом в силу своей неразрывной связи с землей, на которой он построен, и переместить его, не нанеся ему несоразмерный ущерб, не представляется возможным. Однако так называемая «ракушка» также может считаться гаражом. Этот гараж можно просто установить на землю в любом удобном месте. Фундамент для его установки не требуется, и перемещать его можно, не нанося ему несоразмерный ущерб. Исходя из этого, в первом случае мы имеем дело с недвижимым имуществом. Во втором же случае — с движимым. Эти различия на первый взгляд могут показаться несущественными для владельца и пользователя гаража, однако они становятся весьма немаловажными в случае осуществления сделок по отчуждению этого имущества.
Далее Вы сможете подробно изучить особенности заключения договора купли-продажи гаража с учетом описанной выше двойственности, а также некоторые «подводные камни», на которые следует обратить свое внимание, заключая такой договор.
Начнем с договора купли-продажи гаража как движимого имущества.
В соответствии с общей статьей 454 ГК РФ, для заключения договора купли-продажи гаража как движимого имущества требуются собственник гаража (продавец), покупатель гаража и сам гараж как предмет договора. Права продавца на это имущество будут подтверждаться лишь его собственными словами, а также тем фактом, что он этим гаражом пользуется. Договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку стоимость гаража, скорее всего, превысит сумму размером в одну тысячу рублей согласно статье 161 ГК РФ. Заключить договор проще всего, составив один документ, который должны подписать продавец и покупатель. К договору нужно приложить передаточный акт, согласно которому продавец передает имущество, а покупатель принимает его. Также нелишним будет приложить к договору расписку о том, что продавец получил от покупателя денежные средства за проданный им гараж. Если Вы сможете оформить всю документацию правильно в соответствии с приведенными выше пожеланиями, то Вы станете законным владельцем гаража, являющимся движимым имуществом. Право собственности на имущество такого рода государственной регистрации не подлежит, поэтому Вы можете смело распоряжаться им и владеть.
Вы можете также оформить договор купли-продажи гаража как движимого имущества в форме составленной расписки, однако такая форма не сможет полноценно защитить Вас от возможных притязаний на Ваше имущество со стороны посторонних лиц. Но если никакого другого варианта, кроме как составить расписку, Вам не предложено, обязательно проследите за тем, чтобы в ней были указаны полные фамилии, имена и отчества покупателя и продавца, а также отмечено, за что конкретно передается денежная сумма и в каком размере. Лучше также пригласить свидетеля, который подтвердит своей подписью факт того, что расписка была составлена в его присутствии. В том же случае, если Вы приобрели гараж и расплатились с продавцом на основе устной сделки, то если впоследствии между Вами возникнет спор, права сослаться на свидетельские показания, доказывающие заключенный между вами с продавцом договор купли-продажи, у Вас не будет. Сам договор будет являться действительным. Кроме того, помните о том, что в процессе владения и пользования своим имуществом, Вами не должны быть нарушены законные интересы и права других лиц. А нарушить такие законные интересы и права других лиц Вы можете очень легко и просто, благодаря пользованию своим гаражом как движимым имуществом. К примеру, выбором места для установки своего гаража. Если Вы собираетесь установить свой гараж на земле, принадлежащей Вам по праву собственности (к примеру, на придомовом или приусадебном участке), то Вы являетесь образцовым владельцем гаража. Но если же Вы собираетесь установить гараж на земле, которая не является Вашей собственностью (к примеру, во дворе дома или возле гаража соседа, на свободном месте), то, вероятнее всего, Вы намереваетесь нарушить законные интересы и права собственника земельного участка, а именно — органа местного самоуправления либо муниципального образования, а возможно и Российской Федерации. Если Вы столкнулись с подобной ситуацией, не забывайте о том, что Вам может быть предъявлен иск в судебном порядке об освобождении занятого Вами самовольно земельного участка. Также Вы должны будете в обязательном порядке привести его в прежнее состояние за свой счет и демонтировать установленный Вами на нем гараж. В сложившейся ситуации заявить о своем праве собственности на землю, которая находится под Вашим гаражом, Вы не сможете, так как Ваш гараж объектом капитального строительства не является. Единственное, что Вы можете сделать в этом случае — это перенести свой гараж в другое место, также не нарушая при этом законных интересов и прав посторонних лиц.
Теперь перейдем к договору купли-продажи гаража как недвижимого имущества.
Здесь все обстоит гораздо сложнее. Прежде всего, оформление договора купли-продажи гаража как недвижимого имущества регулируется нормами статьи 549 ГК РФ, в которой говорится уже о недвижимом имуществе. Статья 550 ГК РФ прямо указывает на то, что договор купли-продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме, составив один документ, который должны подписать обе стороны. Если этого не сделать, договор будет признан недействительным. В таком договоре нужно указать продавца, покупателя, предмет договора — гараж, цену, а также другие возможные условия, которые стороны могут пожелать изложить в договоре. После того, как договор и передаточный акт будут подписаны, согласно статьям 219 и 551 ГК РФ необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на гараж. Помните, что право собственности на приобретенное Вами недвижимое имущество Вы обретете только после осуществления государственной регистрации, вне какой-либо зависимости от того, будет подписан договор или нет, будут переданы денежные средства или нет, вступили ли Вы фактически в права владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом или не вступили.
