Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Борис Владиславович Ильин

Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Предисловие

Уважаемый читатель!

Вы держите в своих руках книгу, которая впервые в современной России посвящена вопросам реконструкции домов и зданий, проводимой в городах нашей страны на основании решений исполнительной власти.

Вам, конечно, известно, что в Москве и Санкт-Петербурге повсеместно проводится реконструкция жилых домов и зданий по инициативе органов исполнительной власти и на основании их актов (в других городах этот процесс тоже происходит, но в меньших масштабах). Однако подобные акты о реконструкции не имеют ничего общего с понятием «реконструкция», содержащимся в федеральном законодательстве, и, издавая их, исполнительная власть не просто нарушает федеральное законодательство, не только откровенно и грубо попирает права владельцев недвижимости (собственников, нанимателей и арендаторов). Она, проводя реконструкцию, в сущности, преследует одну цель – извлечение прибыли, т. е. действует как коммерческая организация и нарушает тем самым все принципы существования и деятельности исполнительной власти. Этой теме и посвящена настоящая книга. Из нее можно узнать, как владельцы недвижимости могут защищаться от принудительной реконструкции, проводимой на основании актов исполнительной власти.

Парадоксально, но факт: принимая акты о реконструкции, исполнительная власть не соблюдает права владельцев недвижимости, являющихся частью того народа, чьи интересы она должна представлять и защищать и который, согласно ст. 3 Конституции России, представляет собой «единственный источник власти в Российской Федерации».

Не будучи безразличным к судьбе людей, чьи права игнорируются исполнительной властью, автор поставил перед собой задачу помочь им. Помочь всем, кто не согласен с решением о проведении реконструкции его дома или иной недвижимости, кто готов отстаивать свои права, свободы и интересы, кто хочет добиться от исполнительной власти соблюдения норм закона.

Автором настоящего издания уже была написана статья под названием «Осторожно, реконструкция…»[1]. Но одной статьей (которая к тому же, ввиду большого объема материала, была сокращена редакцией журнала) невозможно полностью раскрыть весь комплекс вопросов, связанных с незаконной реконструкцией. Поэтому и родилась мысль издать книгу – своеобразное обобщение авторских лекций и семинаров о том, как защитить права владельцев недвижимости от незаконной, принудительной реконструкции.

Книга представляет собой результат изучения и тщательного анализа огромного количества актов исполнительной власти (в соответствии с которыми уже реконструированы или должны быть реконструированы дома или здания), множества судебных решений, постановлений и иных актов судов всех уровней, а также различных публикаций. Изложенные в книге положения стали и следствием накопления большого практического опыта в ходе ведения дел в судах, оказания владельцам недвижимости помощи во внесудебном порядке.

Книга призвана помочь разобраться во многих вопросах, связанных с реконструкцией, осуществляемой на основании актов исполнительной власти. В то время как тысячи владельцев недвижимости не знают, какую недвижимость им предоставят взамен изымаемой у них, Вы, читатель, будете знать истинное положение вещей. Перед Вами предстанет подлинная картина того, что стоит за реконструкцией, проводимой на основании актов исполнительной власти. Кроме того, книга предоставляет хорошую возможность расширить представления о мире юридических проблем.

Написанием книги преследовалась благородная цель – помочь как можно большему числу владельцев недвижимости (а в какой-то мере и инвесторам, вкладывающим деньги в недвижимость) в защите их прав, свобод и интересов от беззакония исполнительной власти. Статьями, лекциями и семинарами можно раскрыть глаза лишь ограниченному числу людей, а написанием книги можно донести знания до многих. Но даже если эта книга поможет только одному человеку в защите его прав, свобод и интересов, можно с уверенностью сказать, что труд автора не пропал даром.

С наилучшими пожеланиями!

Раздел I

Реконструкция, осуществляемая в соответствии с предписаниями закона и реконструкция на основании актов исполнительной власти

Вопрос 1. Что такое «реконструкция» и чем это понятие определено

Представьте себе следующую ситуацию: физическое лицо (или организация) приобретает жилое (или нежилое) помещение в доме (здании), расположенном в каком-либо населенном пункте России. После государственной регистрации права собственности на это недвижимое имущество и его ремонта (за свой счет) счастливый приобретатель узнает, что на основании акта исполнительного органа власти дом (здание), в котором находится принадлежащая ему недвижимость, подлежит реконструкции.

В подобной ситуации и оказываются собственники (а вместе с ними наниматели и арендаторы) жилых и (или) нежилых помещений, когда местная исполнительная власть издает акт о реконструкции соответствующего дома или здания (далее – акт о реконструкции).

На первый взгляд все выглядит вполне законно и обоснованно: проявляя заботу о собственниках, нанимателях и арендаторах помещений, расположенных в ветхом жилищном фонде, орган исполнительной власти выносит постановление о его реконструкции.

Итак, что такое «реконструкция» и какова ее нормативная база?

В настоящее время это интересует огромное число людей: владельцев недвижимости, налоговые органы, бизнесменов и других лиц. Например, когда у бизнесмена есть основные средства, нуждающиеся в улучшении, ему не стоит путать капитальный ремонт с реконструкцией, поскольку они совершенно по-разному отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Так как затраты на ремонт можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как закончены работы (ст. 260 НК РФ), а реконструкция увеличивает балансовую стоимость основного средства и списывается через амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 НК РФ), то для бизнесмена выгоднее ремонт. Но не всегда бизнесмены (или их работники) понимают разницу между ремонтом и реконструкцией, а при проверке налоговые органы, проверив характер выполненных работ и обнаружив, что вместо капитального ремонта недвижимости была проведена реконструкция, доначислят налог на прибыль, налог на имущество и штраф. Сказанное подтверждается огромным количеством судебных споров бизнесменов с налоговыми органами, когда последние сочли, что выполненные работы неверно отражены в бухгалтерском учете, а значит, неправильно уплачены налоги, – в результате бизнесмены обратились в суд.

В качестве другого примера можно упомянуть и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких сведений, которые «не влекут за собой существенного изменения объекта» недвижимости, а также прекращения или перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся «изменения при незначительной реконструкции объекта» (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[2]). Итак, очевидно, что понимание термина «реконструкция» требуется и владельцам недвижимости, не занимающимся бизнесом.

О реконструкции много писали и продолжают писать, но, к сожалению, не всегда правильно. Например, в статье Р. Дзасежева «Коктейль из ремонта и реконструкции»[3] говорится, что «четких критериев, разграничивающих ремонт и реконструкцию», не существует и отличить их друг от друга можно с помощью «недоступного широкой общественности» документа – письма Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора от 28 апреля 1994 г. № 18–14/63 (приложение 1; это и последующие приложения см. в разделе «Приложения»). По утверждению автора статьи, этого письма нет в правовых системах, а суть его состоит в том, что реконструкция приводит к изменению основных технико-экономических показателей здания или его назначения (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т. д.). На письмо ссылаются и другие авторы, но все они почему-то не учитывают, что Письмо Главгосархстройнадзора Российской Федерации от 28 апреля 1994 г. № 16–14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»[4] не действует, так как было признано утратившим силу письмом Госстроя России от 7 мая 2003 г. № 19–16/47[5] (приложение 2). Удивительно, но даже суды при разрешении споров и рассмотрении дел ссылаются на это давно не действующее письмо, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июня 2005 г. № Ф04-3722/2005(12155-А75-37).