Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций

– описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

– информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

– технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника финансирования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.

По усмотрению тендерного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.

Титульный список — перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Товар инвестиционного комплекса – полностью законченные строительством и подготовленные к функционированию (в т. ч. производственному) объекты инвестиционной деятельности.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости – качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр.

Услуга по оценке объекта недвижимости– результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование – в период создания объекта недвижимости и долгосрочное – финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Эмитент жилищного сертификата – юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эскроу – подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскро-услуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этика оценщика недвижимого имущества– совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества.

Юридический кадастр – систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. СТРУКТУРА КАДАСТРОВОГО НОМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ПАСПОРТ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. СИСТЕМА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ ОПИСАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная и др., пользование).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

· экспликацию земель – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

· размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

· расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

· балансовую стоимость строений сооружений и насаждений;

· общую стоимость земельного участка и строений;

· налог на стоимость недвижимости;

· инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

· экологические показатели;

· градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

· залежи полезных ископаемых.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5. ПЕРЕДАТОЧНОЕ РАСПОРЯЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ 6. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И НОРМАТИВНАЯ БАЗА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Гражданский кодекс РФ, Подраздел 3. «Объекты гражданских актов». Подраздел 4. «Сделки и представительство». Раздел II. «Право собственности и другие вещные права». Раздел III. Общая часть обязательного права.

О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301

Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4196-1.

Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Постановление Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей. Указ Президента Российской Федерации от 7 декабря 1993 г. № 2118.

О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130.

Об утверждении положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Постановление Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105.

О реализации конституционных прав граждан на землю. Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337