Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.
А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?
Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.
Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы:
найдете человека, который будет этим вопросом заниматься там;
если вам не жалко как минимум 30 процентов дохода отдать на содержание этой квартиры, то есть на ее обслуживание – управляющему, горничной, заплатить за рекламу.
точно спланируете, когда вы будете в ней жить в течение года, чтобы остальное время эффективно распределить, решить, как вы будете ее сдавать – помесячно, понедельно, посуточно или по часам: каждая схема имеет свои особенности.
Все это нужно продумывать и просчитывать.
Или, например, вы хотите купить квартиру, и вам нравится не сама Барселона, а тихий городок недалеко от нее. Но в этом городке не такая высокая потребность в арендном жилье, как в Барселоне. Там есть потребность в аренде, но аренда эта дешевая. И зимой тишина, нечего делать.
Нужна ли вам квартира в таком городке? В городке, где зимой жизнь замирает? Как и кому вы будете ее сдавать? Если нет ни достопримечательностей, ни потока деловых путешественников?
Так где же выгоднее приобрести квартиру?
Итак, возникает очень много вопросов, ответить на которые нужно ДО покупки квартиры.
Если это жилье не в другой стране. У нас. В каком городе вы хотите купить квартиру, предполагая, что будете сдавать ее в аренду? Если не в том городе, где живете, и вы не собираетесь переезжать и менять свой род деятельности на хлопоты с посуточной арендой, то должны понимать, что на обслуживание этой квартиры вы отдадите примерно 30 процентов дохода с ее аренды.
Готовы ли вы на это?
Если же вы сами хотите ею заниматься и не планируете ни с кем делиться, тогда вы должны находиться на месте.
Делегировать такие обязанности без финансовых потерь практически невозможно. Да, конечно, вы можете найти человека, которому доверяете и который будет вашим представителем перед клиентами.
Он все будет делать именно так, как вы задумали, но вы должны быть готовы оплачивать его труд. И к этим расходам прибавляются ваши траты на поездки, на поиск клиентов либо самостоятельно, либо с использованием различных сервисов.
И получается, что уже и не очень выгодно. Поэтому, если это не курортная недвижимость, а квартира в обычном городе, нужно предусмотреть, чтобы это были места большой посещаемости, большого потока людей.
Например, промышленные зоны, города с большим количеством средних и высших образовательных учреждений, стройками, специализированными спортивными школами и организациями-филиалами, в которые часто приезжают командировочные.
В таких городах будет пользоваться спросом арендное жилье. И опять то же – вы должны быть готовы либо переключиться с вашего вида деятельности и сами заниматься арендой, либо поручить это кому-то, но тогда добавляется статья расходов.
Итак, если резюмировать, то коротко можно сказать, что выгодно покупать жилье:
а) на курорте, в любом месте около моря, у термальных источников, в красивых местах, где есть что-то необычное – северное сияние, например, какие-то достопримечательности, все то, что пользуется популярностью, привлекает внимание людей;
б) в промышленных зонах в проездных городах, через которые люди едут к морю или путешествуют, направляются к какой-то достопримечательности, останавливаясь на ночь-две;
в) в городах с большим количеством средних и высших образовательных учреждений;
г) в населенных пунктах, где есть специализированные школы и спортивные школы;
д) там, где много строят;
е) в городах, где есть организации-филиалы больших компаний, в которые часто приезжают командированные.
И в каждом из этих случаев услуги гостеприимства должны учитывать специфику, особенности этого места. Они будут различаться. Вы должны быть готовы предоставить жилье на час, на день, на неделю. И – либо переехать туда, либо поручить надежному человеку предоставлять от вашего имени услуги гостеприимства. И процент, которым вы должны будете делиться, очень разный. Он может варьироваться от 10 до 50 процентов.
Прислушайтесь к себе: а хотите ли вы этого вообще?
Есть ли у вас желание этим заниматься?
Словом, постарайтесь не строить иллюзий по поводу покупки квартиры для сдачи в аренду.
Зачем так много строят
По данным открытых информационных источников за 2015 год, в стране построено 39,8 млн квадратных метров нового жилья. Много это или мало? Как относиться к новостройкам? Как выгодно использовать их?
Для сравнения, в 2005 году было построено 26 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 млн квадратных метров. Кстати, в 2014 году в России был побит показатель ввода жилья в РСФСР 1987 года, когда в стране было построено 72,8 млн квадратных метров.
Строят в России не только много, но и по-разному организуя само пространство застройки. К новостройкам относятся отдельно стоящие дома, жилищные комплексы (ЖК), проекты комплексного освоения территории.
С домами и жилищными комплексами более или менее понятно. А вот КОТ может быть и коварно. Надо понимать, что часто место застройки – это практически чистое поле, которое заполняется большим количеством домов. А это значит, что в течение нескольких лет (пока застраивается территория) будет напряженка с транспортной доступностью и инфраструктурой.
Проекты комплексного освоения территории могут быть и эконом-, и комфорткласса, и класса люкс. Для них компаниями-застройщиками разрабатываются собственные стандарты качества, которые обычно строго соблюдаются.
Например, визитной карточкой одной питерской компании, которую отличает достойное строительство КОТ комфорткласса, уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, обширное озеленение, отделка входных групп по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт предчистовой отделки квартир с использованием качественных материалов.
Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов. Приятное впечатление производит то, что ожидания соответствуют реальности.
Обращайте на это внимание – ведь так и должно быть! В самом Питере и в Ленинградской области реализуется в настоящий момент много проектов КОТ. Здесь разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы. В Москве интересный проект КОТ был осуществлен около университета им. М. В. Ломоносова. Он выдержан в стиле 1950-х, стилизован под архитектуру главного здания МГУ.
