Евгений Рякин - Кредитные истории
Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли-продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.
Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.
Плата за страховку предмета залога. Ну, тут вы сами можете провести аналогию и сделать выводы.
То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами. Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Не берусь утверждать, что все, о чем я расскажу ниже, происходит в ста процентах случаев, но что часто – это точно.
Так вот, сначала банк напишет требование, в котором будет указано, что должник не исполняет обязательства по ипотечному договору и согласно пункту такому-то, банк требует вернуть всю сумму кредита досрочно. Естественно, что выполнить такое условие может только человек со станком, печатающим деньги. Если у заемщика нет денег, чтобы заплатить хотя бы ежемесячный платеж, то вернуть кредит полностью он не сможет точно. Это требование банка является формальностью.
После того, как заемщик получает такое письмо, он пытается добиться реструктуризации, или умоляет немного подождать, или просто игнорирует требование, надеясь, что о нем забудут. В общем и целом, итог-то будет один. На него подадут в суд, т.к. во внесудебном порядке обращать взыскание на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки и принадлежащее физическому лицу нельзя. Подадут через три месяца, через полгода или через год, когда накопится достаточно много процентов. Но подадут в любом случае, т.к. подарить квартиру заемщику может только безумный кредитор. А я о таких не слышал.
Почему именно через три месяца дело переходит в судебную плоскость? Здесь нет никакой магии цифр, просто согласно закону «Об ипотеке», взыскание предмета залога не допускается, если одновременно и период просрочки менее трех месяцев и сумма долга меньше 5% от стоимости предмета ипотеки. Считается, что такое нарушение договора является незначительным и обратить взыскание на заложенное имущество в этом случае нельзя. Но, если просрочка составляет более трех месяцев и долг превышает указанные пять процентов, то банк подаст в суд – даже к гадалке ходить не нужно.
Далее кредитор делает вот что. В иске он просит: взыскать сумму долга с процентами, обратить взыскание на заложенное имущество и установить начальную продажную цену в размере, скажем на 30% ниже реальной стоимости. Либо по той стоимости, что была указан в договоре купли продажи, без учета того, что недвижимость постоянно растет в цене и за пять лет цены значительно выросли. Если должник побоится прийти в суд за защитой своих прав, то у суда не будет оснований оценить жилье выше. И с торгов оно уйдет именно по этой стоимости. То есть квартиру, стоящую 5 миллионов могут продать за три с половиной миллиона. У меня в практике был случай, когда квартиру стоимостью в четыре миллиона банк оценил в миллион шестьсот. И, если бы заемщики не обратились к нам за составлением возражения по ипотечному кредиту, то у кредитора вполне могло бы получиться установить такую продажную стоимость.
Итак, суд прошел, начальную стоимость установили, и квартира продается с торгов. Как это часто бывает, на первых торгах ее никто нее приобретает, а это значит, что согласно закону об ипотеке ее стоимость снижается на 15%, и проводятся повторные торги. И вот уже на повторных торгах жилье приобретается определенными лицами за 2,9 миллиона рублей. Наверное, я не раскрою тайны, если сообщу, что жилье, которое продается по такой сильно заниженной цене, достаточно часто приобретается «своими», близкими к банку людьми или организациями. Но это тема другого разговора.
А мы пока не будем забывать, что семья заемщиков должна была банку 4,6 миллионов, но квартиру-то продали за 2,9 миллиона рублей! Что будет с этой разницей в 1,7 миллиона рублей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного - семья будет обязана вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д. Хотя, признаться, это случается не очень часто. Кредиторы понимают, что человек, который уже потерял жилье и деньги, вряд ли будет настроен погашать остаток долга, поэтому разницу могут списать. Все же, давайте разберем эту ситуацию подробней, потому что размер «хвостов» может быть весьма значителен.
Начнем с того, что закон «Об ипотеке» дает право заемщику застраховать риск ненадлежащего исполнения договора по возврату основной суммы долга и по уплате процентов. По этому договору страховая компания заплатит разницу между долгом по кредиту и суммой, полученной от продажи предмета ипотеки. Это называется страхование ответственности заемщика. Хотя в законе написано, что такое страхование является правом заемщика, а не обязанностью, но банки часто требуют, чтобы такой договор был заключен. Страховая премия платится один раз при оформлении ипотеки. Страховая сумма не может быть меньше десяти процентов и не больше пятидесяти процентов от основной суммы долга. А страховым случаем считается неисполнение договора – невыплата долга или процентов по нему.
Кстати, сам кредитор также вправе застраховать риск возникновения у него убытков, в случае, если стоимости имущества будет недостаточной, чтобы удовлетворить его требования. Это называется страхование финансового риска кредитора. Но так как в этом случае речь пойдет об отношениях между двумя юридическими лицами – кредитором и страховой компанией, то я не буду затрагивать эту тему. Отмечу только, что я знаю случай, когда банк застраховал свой финансовый риск, а потом обязал заемщика возместить эту сумму.
Однако лично меня интересует вот какой вопрос. Раньше статья 350 ГК РФ прямо указывала, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Сейчас эту норму материального права почему то убрали. Так вот, в случае, если ни заемщик, ни кредитор не застраховали свои риски, то что происходит с «хвостами»? Если банк их взыскивает, то на основании какой нормы? Не понятно.
Ну да ладно, давайте вернемся к нашей ситуации. Что в итоге получит обычная российская семья, которая взяла ипотеку, но не справилась с платежами? Она лишится первоначального платежа, процентов по кредиту, платы за страховку, жилья и еще останется должна банку. Вот такие радужные перспективы сулит «социальная» ипотека под 12%.
