Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Отрасль в ее вчерашних габаритах сформировалась в пограничные вокруг миллениума годы на фоне резко восходящего тренда цен, когда девелоперу не нужно было думать об эффективности, следовало просто оседлать ценовой тренд – и все. Поэтому индустрия в известном смысле стала жертвой так называемого ресурсного проклятия, то есть незаслуженных, незаработанных благ, падающих, как манна небесная, на игроков, отвыкающих в результате напрягаться и учиться. Поэтому так тяжело был пережит кризис 2008 года, поэтому не вполне оправилась она до 2013 года. Мы застали отрасль уже в «подсушенном» состоянии, когда не было никаких трендов, кроме как на понижение. И это сослужило нам своего рода северо-европейскую службу, заставило с первых шагов иметь дело с честным суровым рынком, не делающим подачек.
Через 10 лет наше кредо обрело отточенную, отлитую в ясных терминах и словах форму. И звучит это в одном из вариантов так: мы создаем города с атмосферой и душой.
Душа
У любого города есть атмосфера. Она может быть унылой, скучной или, напротив, позитивной и продвинутой. Что такое «хорошая атмосфера города»? На чем она строится, из чего складывается? Есть ответ на простом человеческом языке и на языке строительства и архитектуры. Человеческий ответ: город обладает характером, душой и атмосферой, если он способен отвечать широкому спектру запросов со стороны горожан и гостей. Запросов на настроение, эстетику, виды отдыха, развлечения, деятельность, коммуникации, добрососедство и так далее. И в хорошем, развитом городе есть место и для культурного, и для социального пульса, для образования и работы. То есть город должен быть разносторонне развит, так же, как и человек. Есть у этой задачи и градостроительный ключ – город должен быть определенным образом устроен в камне, металле, в материальных компонентах.
Я сомневаюсь в том, может ли в принципе получиться что-то красивое из панели просто в силу фундаментально дефектных декоративных свойств панельного домостроения. Ты не можешь сделать дорогой женский аксессуар, если используешь дешевую фурнитуру. По определению не можешь, потому что качество материала играет знаковую и символичную роль. Я уж не говорю о поведении таких материалов во времени. В окно посмотрите – как некрасиво старятся эти дома!
Градостроительное кредо города с душой и характером – это его сложность и разнообразие во всех градостроительных элементах. Отличительный признак – наличие отдельных разнящихся друг от друга районов. Да, это требует проектов соответствующего масштаба. Мы и не планировали заниматься точечной застройкой. Это совершенно иная работа и задачи иного порядка.
Душа и характер городов начинаются с разнообразия квартир, с планировок, метража, дополнительных опций. Затем в работу по созданию сложности и разнообразия включается то, что находится за пределами квартиры, но еще в пределах дома: общественные холлы, подъезды, лестницы, фасады домов, по которым их можно отличить и не перепутать, если ехать в гости. Далее – внутридомовое и придомовое пространство. Затем – кварталы и то, что находится за их пределами: улицы, проспекты, скверы, тупики, набережные, переулки, площади…
Из кварталов складываются районы. В обычных девелоперских проектах нет районов, есть сумма кварталов. А район – это некоторая единица города со своим социальным, интеллектуальным и эстетическим профилем. Попадая из района в район, ты должен это чувствовать. За районами следует собственно город, а за городом – периферия и интерфейс с окружающей природой. И вот из всей этой комбинаторики, использующей сотни элементов, складывается ощущение жизни.
Стартовав 10 лет назад с лаконичной идеей «экономика – эстетика – социум», мы с удовольствием наблюдаем, как вся индустрия повернулась в этом направлении. Уже нет девелопера, который бы не делал, или не стремился это делать, или не думал о том, как бы ему это сделать, или не вздыхал по поводу, что он не может это сделать.
Вот это и есть социальный тренд в градостроении, к которому мы причастны. Конечно, у этого тренда есть определенные проблемы. Главная в том, что индустрия десятилетиями не воспитывала своего потребителя, не предоставляла ему право выбора, у него и не сформировалась компетенция выбирать.
Выбор
Поразительным образом наши люди имеют куда более низкую компетенцию в области недвижимости, нежели в автомобилях, в еде, путешествиях и одежде. Выражается это в том, что человек до сих пор живет в Городе, потребляет Город, Среду, а покупает и платит за квартиру. Он покупает маленькую коробочку и в этот момент не дает себе особого права или труда подумать, что как минимум половина ценности – за пределами этой коробочки: подъезд, в который он входит, улица, на которой он живет, двор, в котором бегают его дети.
У хорошего города, с хорошей иерархией городских элементов есть свойство очень тонко благоустраивать переход из уютного гнездышка, из приватности «внутри» в холодное «вне». В массовом жилье, особенно в старых домах, ты прямо за своей дверью утыкаешься всеми органами чувств в эту холодную наружность. Поэтому ты поднимаешь воротник, стараясь не смотреть и не дышать, быстро пробегаешь на улицу. Там еще хуже: еще грязнее, неудобнее. Человек – адаптивное существо, он с этим мирится, но каждый раз, когда он приходит или уходит, ему нужно преодолеть эту пограничную территорию, эту не нейтральную, а негативную полосу. Это совершенно необязательное испытание для человека, наоборот, это может и должно быть источником благородного удовольствия, и достигается это качественным, «умным» подъездом, «серой» зоной, двором.
Как ни крути, вот это разнообразие, эстетика, сложные фасады, индивидуальные планировки – все это стоит денег. Я оцениваю эти дополнительные вложения грубо в $200 на метр – 15-20 % инвестиционной себестоимости. А приращение ценности (это очень важный факт!) при этом кратное. И работает потом на жизнь поколений, на настроение, на качество жизни, на качество времени. Причем это тот редкий случай, когда покупатели с невысокими доходами выигрывают больше, чем богатые, потому что они платят за меньшие метры, а пользуются всеми благами коллективной инфраструктуры.
Сейчас потребительской аудитории продемонстрировано хорошее, теперь она должна расти на этом. Наши люди очень быстро растут, от малиновых пиджаков начала 1990-х до суперлакшери и гламура они прошли буквально за какие-то 5-10 лет, и все в мире это заметили. Но очевидно, что в этом направлении предстоит предпринять большие усилия.
Нам нужно сказать людям, что новые дома лучше, чем старые, что высокие потолки лучше, чем низкие, что большие окна лучше, чем маленькие, если ты не живешь в пустыне Сахара, что свой вход в квартиру или выход на собственную террасу, будь то на 1-м этаже или 7-м, это очень клево и круто. Когда мы начинаем говорить про окно в ванной комнате, мы вообще въезжаем в глубокую-глубокую культурологию. Задумайтесь, ведь в российской культуре у женщины никогда нет своей комнаты. Даже если в принципе свободная комната в квартире есть, обычно это кабинет мужчины. Куда женщине деться? Где ее угол в доме? Исключительно на кухне? И мы для нее сделали свой мирок – ванную увеличенных размеров с окном, которая претендует на роль субститута женского эго, самоуважения. Феминистки должны меня любить за это. Как вы считаете?
