Егор Шестеренкин - Малый бизнес с нуля. Хватит мечтать, пора действовать!
Чтобы сориентировать вас, приведу приблизительные цены на аренду помещений в уральском городке среднего размера.
Минимальная цена квадратного метра где-нибудь в мебельном центре на отшибе (а торговля мебелью – это такой бизнес, который требует больших площадей по минимальным ценам) составляет 700–800 руб. в месяц. Можно, пожалуй, найти и подешевле, 500–600 руб., но это редкость, и, как правило, лучше подороже, но в более бойком месте. В среднем цена квадратного метра в торговом центре без особенной специфики (промтовары, одежда, обувь) – 1000–1500 руб. за «квадрат». В продуктовых торговых центрах традиционно самые высокие цены, порядка 1800–2500 (до 3 тыс.) руб. за «квадрат». Вообще, наш город имеет странные особенности, потому как аналогичные площади в Москве дороже лишь на 30–50 %, чему я был немало удивлен, когда узнал. Ведь наш город даже областным центром не является…
Отдельный офис, как ни странно, может быть дешевле в пересчете на 1 м2, порядка 400–600 руб. Но с точки зрения торговли это не выгоднее, так как в офисе еще есть неторговые помещения вроде туалета, кабинета и прочие, которые вы также оплачиваете. И если пересчитать цену офиса на квадратный метр именно торговой площади, то часто выходит не дешевле, а дороже. Впрочем, как всегда, возможны варианты.
Что до цен с точки зрения приобретения в собственность – то квартира на первом этаже, имеющая потенциальную коммерческую ценность, дороже аналогичной на 30–50 %, а квартира, уже переделанная под офис и имеющая статус нежилого помещения, дороже уже в 2,5–3 раза. И причем в кризис это удорожание только увеличилось, так как квартиры упали в цене гораздо сильнее, чем коммерческая недвижимость. В общем, мелкому предпринимателю это не по карману.
Права и риски арендатора
Скажем сразу, арендные платежи – это, как правило, самая большая часть ваших затрат (не считая закупки товара). Арендную плату вы платите независимо от того, зарабатываете вы что-то на своей точке или не зарабатываете. И надо сказать, сумма выходит очень немаленькая. Обычно во много раз превышающая все ваши налоги.
Скажем так, если снять офис (переделанную в нежилое помещение квартиру на первом этаже много-квартирного дома), то арендные платежи будут в 1,2–1,7 раза выше, чем ипотечные выплаты за эту же квартиру, если бы вы купили ее в ипотеку на 5–7 лет. Возникает искушение побежать в банк за ипотечным кредитом… Но вынужден вас разочаровать, делать вам там, скорее всего, нечего. Более подробно – в разделе «Где взять деньги» главы 6.
Самый главный риск арендатора – превратиться в дойную корову для арендодателя. Каким образом это может быть сделано – уже не так важно, общий смысл сводится к тому, что почти все, что вы зарабатываете, может прикарманить арендодатель на вполне законных основаниях.
Закон должен защищать арендатора (и кстати, в Гражданском кодексе по этому вопросу есть масса интересных вещей, см. далее), однако существует несколько простых приемов, с помощью которых арендодатель может выйти из-под действия этих законов.
В Гражданском кодексе (а ведь вы его уже купили, верно?) арендным отношениям посвящено немало места. Надо сказать, что закон в случае аренды больше стоит на страже прав арендатора, чем арендодателя. Но не все так просто.
Дело в том, что в ГК даже указан минимальный срок, за который арендодатель может поднять арендную плату. Не чаще одного раза в год. Вроде бы радоваться надо… Но на практике срочный договор сроком от года и более должен регистрироваться в Регистрационной палате. Не подлежат регистрации более короткие договоры и бессрочные договоры. Но бессрочный договор с вами никто не заключит. Гораздо проще и надежнее заключить с вами договор сроком на 11 месяцев. Что это дает арендодателю?
1. Не нужно регистрировать договор в регистрационной палате.
2. В случае каких-то конфликтов проще не заключать новый срочный договор, чем расторгнуть существующий бессрочный.
3. Фактически цену аренды можно менять чаще одного раза в год: первый раз – в течение срока договора, а второй раз – при заключении нового срочного договора.
К счастью, последний пункт встречается не так уж и часто. Хотя однажды мы пытались договориться об аренде помещения с одним предпринимателем. Его условием было заключение договора сроком на три месяца с дальнейшим пролонгированием. Цена была очень привлекательна. И лишь тогда, когда мы начали конфликтовать по поводу проекта вывески, стало понятно требование о таком коротком сроке. Так что такой способ вытрясания денег вполне живет и здравствует. У меня есть некоторые наблюдения, дающие мне основания предполагать, что такая нечистоплотность свойственна чаще небольшим «частникам» (предпринимателям), сдающим частично или целиком небольшие помещения. С крупными организациями, чей бизнес – строительство и сдача в аренду торговых центров, такое, думаю, встречается реже. Хотя и в этом случае есть способы прикарманить ваши доходы.
Вообще говоря, выгнать вас из помещения на законных основаниях вроде бы трудно. Потому как если вас выгнали (даже на вполне законных основаниях), а затем сдали занимаемую вами площадь другому предпринимателю или организации – у вас есть все основания идти в суд и очень высокий шанс выиграть иск. Потому что такая ситуация прямо описана в ГК и закон на вашей стороне. Но арендодатели – люди неглупые, и такая лобовая атака встречается редко.
Чем вы рискуете, теряя арендованную площадь? Очень многим. Прежде всего тем, что за это время покупатели уже протоптали дорогу в ваш магазин, вы «раскрутили» торговую точку, стали понимать, какие местные особенности существуют, на чем выгоднее зарабатывать на этом месте. То есть ваше местоположение уже стало вашим активом. Оно приносит вам доход. Вы вложили деньги в рекламу и прочая и прочая. А коли так, то ценность вашего торгового места исчисляется далеко не только суммой ежемесячной арендной платы. Потому что если придется переезжать, то в некотором смысле нужно будет начинать все сначала. И доходы на новом месте заметно упадут (и не факт, что достигнут старых показателей). А потому, выжимая вас с имеющейся площади, арендодатель рассчитывает получить с вас больше денег. И вы, если вы разумный человек (а вы ведь предприниматель, дураком вы быть не можете по определению), будете платить больше. Даже если притязания на ваш доход не совсем законны (или совсем незаконны), до некоторого предела вы сочтете, что лучше заплатить, но не терять слишком много. Арендодатели все это прекрасно понимают, и если они нечистоплотны – то с высокой вероятностью применят к вам несколько приемов.
Вот один из самых распространенных: вам нужно 2 м2, чтобы поставить ма-а-а-аленький прилавок для торговли чем-то мелким вроде CD-R-дисков и батареек. Реально ваш прилавок со стульчиком занимает 2 м2. И в договоре прописаны два квадрата. А платите вы за три. Как так? А очень просто. Покупатели подходят к вашему прилавку, стоят около него, рассматривают витрину. Вот они и занимают лишний квадрат (или лишних полквадрата – в зависимости от алчности арендодателя). Получаются так называемые покупательские квадратные метры. Не нравится? Не арендуйте. Или арендуйте меньше. Возможны варианты, когда с вас берут деньги за площадь вашей вывески, или за обслуживание работниками метлы и совка, или за содержание общей кухни, или еще за что-нибудь, высосанное из пальца.
