Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.
Вложения во вторичный рынок в таких странах, как Болгария, Черногория или Турция, еще более рискованны. Здесь можно просто потерять деньги. Главный риск – покупка спорного объекта (находится в залоге у банка; имеет двух собственников, которые судятся между собой; неправильно оформлены документы и т. п.). В этом случае обязательно нужно нанимать адвоката, который составит договор купли-продажи и проверит юридическую чистоту объекта.
Вторая по значимости ошибка инвесторов – отсутствие информации об объекте и о рынке недвижимости конкретного региона. Однажды меня удивил мой знакомый, заявивший, что купил дом в Испании. «Я заключил предварительный договор о приобретении дома прямо в офисе компании в Москве. Очень удобно, а главное, дом стоит дешево», – сказал он. Правда, когда вернулся после подписания окончательного соглашения, был уже не столь радостный. «Представляешь, пришлось отдать 10 % от суммы за оформление сделки и документов. И еще приличный ежегодный налог платить придется. К тому же жилье там дешевеет: если решу продать, покупателя будет найти непросто», – пожаловался знакомый.
Чтобы не купить «кота в мешке», важно иметь подробную информацию не только о приобретаемом доме или квартире, но и о состоянии рынка, прогнозах на будущее, а также факторах, влияющих на динамику цен. В некоторых странах недвижимость привлекает своей дешевизной. Однако перед приобретением полезно изучить налоговое и земельное законодательство, учесть весь объем расходов покупателя, возникающих по ходу сделки (нотариальное удостоверение, госпошлины и др.).
Например, в Англии сложно получить разрешение на ремонт дома, даже если он старый (просто старый, а не имеющий архитектурную или историческую ценность). В Италии с трудом дают разрешение на строительство на свободном участке земли. В Испании придется вносить дополнительные платежи при оформлении недвижимости, и весьма существенные. Собственно, не только в Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран затраты покупателя на покупку жилой недвижимости (регистрация объекта, комиссионное вознаграждение риэлтора, затраты на юридические услуги, налоги и другие обязательные сборы) могут доходить до 25 % от стоимости жилья.
Решение найти инвестиционную «жемчужину» за рубежом самостоятельно может привести к финансовым потерям. Агенты по недвижимости за рубежом, как только слышат русскую речь, сразу «накидывают» к цене 20–30 %. В Европе очень сильны стереотипы: раз русский, значит, деньги у него есть, можно накручивать ставки. По словам российских риэлторов, стремясь к самостоятельности, инвестор переплачивает либо получает не самый лучший с точки зрения качества и расположения дом (квартиру). «Моему знакомому предлагали купить квартиру в фешенебельном районе Майами, который на поверку оказался рабочим кварталом. Можно, конечно, и на английском разговаривать, но наши соотечественники при обращении к посредникам обычно сразу ищут русскоязычного консультанта», – рассказал мне один из риэлторов, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости.
Если вы не знаете особенностей местного рынка, лучше доверьте поиск жилья и оформление сделки профессиональным риэлторам и юристам, которые подберут вариант, соответствующий вашим интересам (с точки зрения месторасположения, статуса, соотношения цены и качества).
Рекомендации инвесторам:
1. Не торопитесь с оформлением сделки, даже если цена кажется вам весьма привлекательной.
2. Самостоятельно либо с помощью риелторов получите максимально полную информацию о выбранном объекте и сравните ее с имеющимися в продаже аналогами.
3. Обязательно проверьте имеющиеся у продавца документы на дом или квартиру с помощью юриста.
4. Не полагайтесь на рекламные проспекты и фотографии – надо поехать и лично осмотреть предлагаемый объект недвижимости.
5. Учитывайте, что сразу после покупки стоимость дома или квартиры может снизиться, а продать жилье с выгодой удастся лишь через 3–5 лет.
6. Чтобы снизить издержки, сдавайте собственность через управляющую компанию или риэлоров.
7. Выбирайте ликвидные объекты, стоимость которых будет расти в первую очередь. Помните главное правило риэлторов: место, место и еще раз место. Дома, расположенные на первой береговой линии, квартиры на центральных улицах или в престижных кварталах, где застройка ограничена, объекты с хорошими видовыми характеристиками – такую недвижимость всегда можно продать быстрее и дороже.
8. Выясните, какие налоги на недвижимость придется платить, какими правами на собственность обладают иностранные граждане.
Раздел 4 Инвестиционные инструменты
1. Депозиты
О самом, казалось бы, простом и понятном методе вложения денег – банковских вкладах – большинство россиян знает крайне мало. «Сбербанк и ВТБ24 – надежные, а остальные нет», «банк может обанкротиться, и тогда я потеряю все свои деньги», «доходность по депозиту не покроет даже инфляцию» – такие высказывания можно услышать часто. Да и статистика говорит, что россияне не склонны рисковать своими деньгами даже в тех случаях, когда риски сведены к минимуму. Весной 2008 года опрос, проведенный НАФИ, показал: 78 % россиян за последние 5–6 лет не вкладывали свои деньги в какие-либо финансовые компании или банки.
Постараемся, во-первых, рассеять мифы, которые сопровождают вклады, и, во-вторых, показать, как ваши деньги, положенные на депозит, могут принести ощутимый доход. Кроме того, посмотрим, какой вклад подходит именно вам, и выясним, почему в кризисные моменты депозиты считаются не только наиболее надежным, но и вполне доходным видом инвестирования.
