Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
В Греции перспективна покупка не домов, а земель под застройку. Здесь – прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Строительство дома обычно длится не более 10 месяцев. Готовую недвижимость – виллы и дома – не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал – 20 %. Особенно популярны пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова – Родос и Крит. Что касается цен, то в континентальной Греции и на островах стоимость дома площадью 65–110 м2 составляет около 100,000–200,000 евро. В эту сумму можно уложиться и при покупке апартаментов площадью 70–100 м2 на Крите. Лучше отдавать предпочтение новостройкам, расположенным в охраняемых, огороженных комплексах; желательно – с собственной инфраструктурой (бассейны, ресторан, бар и минимаркет). Обычно такие комплексы расположены вблизи курортных мест.
Израиль
Ипотечный кризис достиг и берегов Израиля. 2008 год был для местных продавцов жилья не самым лучшим. Ценами на недвижимость здесь заправляют иностранцы, в основном – французы и англичане, имеющие еврейские корни. Последние пять лет они активно скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате. С усилением экономического спада в Европе покупатели ушли с рынка. В сложившейся ситуации инвесторам сложно оценить местный потенциал. Эксперты израильского объединения оценщиков недвижимости говорят, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и снизятся на 5–10 %.
Впрочем, теряют в цене не все объекты. Стоимость качественных квартир в новостройках и престижных районах растет. Не следует забывать, что Израиль – ни с чем не сравнимый туристический оазис: здесь расположены и памятники старины и святыни трех основных религий (иудаизма, христианства, ислама), Мертвое море, многочисленные пляжи. С каждым годом поток туристов увеличивается; вместе с ним растет спрос на жилье. Это положительно сказывается на перспективах рынка местной недвижимости. Хотя наибольший потенциал заключается в возможном политическом урегулировании арабо-израильского конфликта.
Даже потенциальная опасность со стороны террористов не очень сильно влияет на настроения инвесторов. На момент написания книги арабо-израильский конфликт был в самом разгаре – израильская армия проводила операцию по уничтожению боевиков ХАМАС. Но при этом многие мои знакомые не только выезжали в Израиль на отдых, но и присматривались к жилью. «Сейчас меня спрашивают, не боюсь ли я жить в этой стране – ведь идет война. Но для меня она также не заметна, как для москвичей действия боевиков в Чечне. О войне я узнаю только из новостей», – рассказывает наш бывший соотечественник Георгий Д. В прошлом году он купил четырехкомнатную квартиру в курортном районе Тель-Авива, в 100 метрах от моря, за $390,000. «При этом я внес всего 40 % своих средств, взяв на оставшуюся сумму ипотечный кредит в одном из израильских банков (под 4 % годовых). Пока я не собираюсь продавать квартиру – это прекрасное место для отдыха с семьей. Однако в будущем такой вариант возможен. Уже сейчас она стоит около $600,000», – рассказывает он.
Ввод безвизового режима между Россией и Израилем, скорее всего, вызовет очередной всплеск интереса россиян к рынку недвижимости Святой земли. По понятным причинам наши соотечественники с наибольшим удовольствием покупают заграничные домики именно в тех странах, въезд в которые не требуют долгой процедуры оформления виз. Второй фактор, который часто принимают во внимание наши соотечественники при выборе «заморской дачи», – русский язык. «В этом отношении ни Болгария, ни тем более Турция и Черногория не в состоянии составить конкуренцию Израилю. Я здесь чувствую себя как дома – русская речь слышна почти везде: в магазинах, кафе и ресторанах, бизнес-центрах, банках», – говорил мне местный риелтор.
Стоит обратить внимание на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для инвестиций, как правило, приобретаются квартиры в новостройках, часто на начальном этапе строительства: к моменту его окончания цена поднимается на 15–20 %. Многие инвесторы не дожидаются сдачи объекта в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива начинаются от $400,000–500,000 – примерно столько стоит четырехкомнатная квартира с балконом площадью 120–140 м2. В элитных районах они несколько выше – от $600,000. Довольно распространен такой вид вложений, как покупка земельного участка в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии или Герцлии-Питуах, с последующим строительством виллы для перепродажи.
Заработать можно и на аренде, особенно если квартира находится рядом с морем. Так, цена найма четырехкомнатной квартиры в престижном доме в Нетании в период с мая по октябрь достигает $5,000–8,000 в месяц. В среднем доходность от сдачи жилья в аренду составит 7–10 % годовых. Можно инвестировать средства в многофункциональные комплексы и кондо-отели, которые лишь начинают строить. Если говорить о последних, то с новыми проектами на местный рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons. Инвестор одновременно получает гарантированный доход и возможность отдыха в собственных апартаментах.
Следует отметить, что вложенные в новостройки деньги полностью защищены: в Израиле действует закон, по которому строительная компания обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные покупателем суммы авансовых платежей. Процедура покупки квартиры в новостройке проста. После выбора объекта, будь то квартира или частный дом, клиент заключает с застройщиком предварительное соглашение, где обязуется до определенного числа (как правило, в течение 2 недель) подписать договор о выкупе недвижимости.
Оформляя предварительное соглашение, клиент вносит плату в размере 15 % от стоимости апартаментов. В отведенные две недели он вместе со своим адвокатом может проверить контракт с застройщиком. Если юрист находит какие-то параграфы договора неприемлемыми для своего клиента, он оговаривает эти нюансы с адвокатами девелопера. Услуги адвоката обойдутся в 0,5 % от суммы сделки. При подписании договора купли-продажи оговаривается система платежей до сдачи объекта. Как правило, они осуществляются раз в 3 месяца и привязаны к индексу цен. Если покупатель хочет сразу зафиксировать стоимость объекта, он может в первые 60 дней со дня заключения договора оплатить 80 % стоимости недвижимости.
