НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;
• обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).
Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.
В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.
В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.
На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.
С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала, включающее разработку предварительных эскизов генплана, анализ проблем микрорайона, выбор архитектурного стиля и т. д.
Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием.
Концепция определяет внешнее расположение (размещение) жилого квартала, организацию его внутреннего пространства, рациональное распределение и эффективное использование земли, показывает преимущества квартала.
На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование. Эти этапы называют микропроектированием, т. е. более углубленным и конкретным.
Оно заключается в разработке архитектурных проектов, а именно строительных планов (преимущественно планов квартир), фасадов, конструкций, инженерной инфраструктуры. Архитектурное проектирование заканчивается разработкой генерального плана жилого образования.
Одновременно с проектами планировки микрорайонов и архитектурным проектированием на предпроектной стадии разрабатывается документация по технологии строительства.
Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства представлен на рис. 1.10.
Результаты предпроектного этапа используются для получения лицензии на строительную деятельность, сертификата на землю, разрешения на индивидуальное строительство зданий, на разработку строительных проектов. На их основе получают разрешение пожарной инспекции.
Жилые кварталы и объекты включаются в планы городского строительства. Далее заказчик заключает договор с подрядной организацией, осуществляет надзор за качеством и безопасностью строительства.
На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.
Рис 1.10. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства
Предварительная оценка позволяет углубленно исследовать и тщательно проанализировать предполагаемые затраты на осуществление проекта.
Основная цель этого процесса заключается в том, что он дает возможность прогнозировать стоимость будущего объекта до этапа детального архитектурного проектирования. Таким образом, инвесторы могут получить представление об объемах капитальных вложений до начала проектирования.
Предварительная оценка может быть проведена упрощенно на основе расчета объемов или площадей здания.
Далее приведен пример расчета предварительной стоимости строительства жилого дома (табл. 1.4–1.9).
Таблица 1.4. Технико-экономические показатели проекта
Таблица 1.5. Затраты на приобретение прав на земельный участок
Таблица 1.6. Затраты на проектирование и организацию строительства
Таблица 1.7. Затраты на строительно-монтажные работы
Таблица 1.8. Инженерная инфраструктура
Таблица 1.9. Общие затраты по проекту (по предварительным расчетам)
Таким образом, стоимость строительства жилого дома составляет 74967,25 тыс. юаней, на 1 м2 общей площади: 4410 юаней (в ценах 2010 г.). В пересчете в рублях (курс 1: 5 руб.) – 22 050 руб.
В середине 2010 г. стоимость строительства жилых домов в Санкт-Петербурге составила: крупнопанельных – 39 251 руб., монолитных с навесными стеновыми панелями – 40 729 руб.; монолитных с кирпичными и блочными стенами – 42 580 руб., кирпичных домов – 50 449 руб.
Получается, что стоимость строительства жилья в КНР почти в два раза ниже, однако следует учитывать, что в Санкт-Петербурге, как в одном из мегаполисов страны, высокие цены на строительство.
В удаленных от центра регионах цены значительно ниже: так, в республике Тыва стоимость 1 м2 общей площади квартир – 22 921 руб.; в Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 21 249 руб.
Особенностью стоимости жилищного строительства в Китае является большой удельный вес затрат (30–40 %) на приобретение земельного участка в долгосрочную аренду.
В КНР крупнопанельные жилые дома строятся в ограниченных объемах, но при этом обеспечиваются быстрые сроки строительства. Сегодня популярны жилые дома из монолитного бетона и железобетона. В основном возводятся многоэтажные (более 15 этажей) и высотные здания.
