Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
Риск — доходность: управление
Теперь, когда вы знаете, как анализировать риски и как связана с ними доходность, поговорим об управлении парой «риск — доходность».
«Знать риски» не равно «управлять рисками». Вы понимаете, что в проекте есть риск неверно рассчитанных расходов на строительство или будущей стоимости продаж, но вы не можете поселиться на строительной площадке и лично следить за стройкой или лично заниматься продажами. Однако есть несколько вещей, которые вы все-таки можете сделать, чтобы управлять рисками.
1. Определите ключевые риски, за которые вы получаете доходность в этом проекте. Что меньше всего предсказуемо в данном случае? В Москве девелоперы часто не могут получить разрешения на строительство. В США многие банкротятся из-за того, что не смогли продать по желаемой цене. А на Бали перед окнами вашей виллы с видом на зеленые рисовые поля могут построить еще одну виллу, закрыв вам весь вид.
2. Участвуйте в проектах, где у вас есть инсайдерская информация или собственная экспертиза именно в зоне ключевых рисков. Например, вы можете быть специалистом в юриспруденции и налогах и помочь проекту избежать ошибок в этой сфере. Или вы разбираетесь в интернет-рекламе — тогда ищите проекты, где конкуренция за покупателей в интернете — основной риск. Или вы хорошо знаете город и понимаете, что такое классное расположение.
Пример: один мой товарищ проводил каждый свой отпуск на побережье Испании в течение 20 лет и, когда один из местных решил продать свою землю в хорошем месте, без раздумий купил ее, совершив сделку за пять минут рукопожатием на пляже. Ему не понадобилось делать подробный анализ — он просто знал, что эта земля уникальна и хороша.
Меньше чем через год к нему пришел крупный испанский девелопер, который собирался строить гостиницу в этом городе, и предложил за землю сумму, которую мой товарищ, по его словам, вряд ли заработал бы, даже построив эту гостиницу самостоятельно.
3. Найдите партнера с инсайдерской информацией. Например, руководителя местного агентства недвижимости: он знает реальные цены. Или строителя, с которым вы вместе будете проверять сметы.
4. Диверсифицируйте портфель. Как и любой вид инвестиций, недвижимость желательно диверсифицировать. Если у вас квартира в Москве, торговое помещение в Барселоне и доля в офисном проекте на Кипре, то вероятность потерять такой доход намного меньше, чем если бы вы на все деньги купили квартиры в одном доме в Москве. Правда, утверждение справедливо, только если на каждый из проектов вы потратили достаточно времени, чтобы разобраться в его рисках, а не просто рассовали деньги по разным местам.
5. Инвестируйте в недвижимость, не покупая ее. Есть множество инструментов, позволяющих купить недвижимость не напрямую. Например, через акции американских фондов REIT’s (Real Estate Investment Trusts), владеющих большим количеством недвижимости, или аналогичных европейских RAIF (Reserved Alternative Investment Funds). Эти фонды скупают недвижимость десятками и сотнями зданий, вычитают стоимость своей работы, а остальную прибыль по закону обязаны распределять среди акционеров. ПИФы под управлением российских банков или управляющих компаний покупают несколько объектов на свои деньги, делают из них ПИФ с какой-то стратегией, например направленной на торговую недвижимость или офисные здания, и продают паи инвесторам фонда. Вы покупаете ценную бумагу, привязанную к конкретным объектам. Такие инвестиции не принесут вам большого дохода, в валюте он будет равен 3–6%. Но зато вы сможете в любой момент продать свой пай.
Если вы ищете большую доходность, то существуют фонды, инвестирующие в девелопмент, а не в покупку готовой недвижимости. Доходность в них значительно выше, от 15% годовых. Но для того чтобы управлять рисками в таких проектах, нужно быть экспертом в инвестициях в недвижимость. У автора этой книги, то есть у меня, есть управляющая компания Blue Ocean Capital, инвестирующая в девелоперские проекты в разных странах. Мы в основном работаем с США и Великобританией, так как эти рынки наиболее развиты и на них много хороших проектов. Но можем помочь и на многих других рынках, от России до Австралии.
Тест. Риски и доходность
Вы решили часть своих денег инвестировать в недвижимость Лондона как одного из самых быстрорастущих городов мира. Поговорив с местными консультантами, вы выбираете между несколькими вариантами с разной доходностью. Предлагаю вам догадаться, какая доходность какому виду инвестиций соответствует (ответы).
1. Покупка готовой квартиры для сдачи в аренду. — А. 14%
2. Вы даете девелоперу часть капитала на новый проект. Вы совладелец проекта, его акционер. — Б. 5,5%
3. Покупка бумаг фонда, владеющего несколькими офисными зданиями. — В. 10%
4. Бридж-кредит девелоперу — небольшая сумма на срочные нужды. — Г. 7%
5. Старший долг (то есть основной кредит: вы вместо банка) девелоперу на строительство нового здания под залог проекта. — Д. 4%
6. Мезонинный кредит: вы вместе с банком, который предоставляет старший кредит, даете часть денег на стройку. Но вы второй в очереди после банка на получение денег или залога в случае банкротства. — Е. 20%
Глава 7. «Фасад»: управление недвижимостью
Управляющая компания в недвижимости как фасад для здания. Результат ее работы по эксплуатации строения — первое, что видят посетители. А ее отчеты о доходах — первое, что видят владельцы. Здание мало построить — им нужно управлять на протяжении всей его жизни. О том, как правильно это делать, мы поговорим в данной главе.
В предыдущих главах мы обсуждали, как понять свои личные цели и выработать стратегию, как анализировать и выбирать недвижимость, как считать экономику и работать с рисками. Это всё — важные приготовления. После того как вы или ваша компания стали счастливыми обладателями недвижимости, начинаются суровые будни. Потому что недвижимость не золото, которое лежит в сейфе и не нуждается в уходе. Это операционный бизнес, требующий внимания и постоянной работы над всеми показателями.
Игра вдолгую
Управление недвижимостью — это долгий и непрерывный процесс. Один мой товарищ сравнил работу над такими длительными проектами, как девелопмент и управление недвижимостью, с бегом на длинные дистанции. Вот что он пишет в своем телеграм-канале @KhomichM:
«1. Негативный сплит — это когда вы бежите дистанцию все быстрее и быстрее. Например, первую половину марафона по 5:05 минут на один километр, а вторую по 4:55, быстрее.
2. Позитивный сплит — наоборот. Сначала вы формируете
