Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
Прошло два с лишним года. Приближалось завершение проекта. Здание уже было построено, территория вокруг выглядела отлично, были выполнены все инженерные и отделочные работы. Все приглашения были разосланы, артисты подобраны. Великобритания готовилась к празднику. Уже скоро он должен был состояться.
Но давайте немного отвлечемся и поговорим об «ошибке тысячелетия» и яхтинге в британских водах. Наберитесь терпения, уважаемые читатели, и скоро вы поймете, какая связь между этими темами.
«Ошибка тысячелетия» — это компьютерный баг, которого боялась вся планета в 1999 году. В один момент все вдруг осознали, что большинство электронных устройств в мире, от сверхкомпьютеров до микроволновок, запрограммированы на смену лет, но не столетий или тысячелетий. И что в один момент, в полночь 31 декабря 1999 года, они могут дать сбои. Проблема воспринималась настолько серьезно, что правительства и корпорации потратили к 2000 году около 300 миллиардов долларов на ее решение. В нашем лондонском проекте внимание также было приковано к этому вопросу, особенно в связи с работой метро, программного обеспечения объекта и систем безопасности. Подозреваю, что в таком крупном проекте работала целая команда людей для того, чтобы не допустить сбоев в этой части.
Но какое отношение имеет яхтинг к нашему проекту, спросите вы? Дело в том, что большинство яхтсменов ходят в основном по своей привычной акватории и интуитивно знают все ее особенности. Невероятно, но в команде проектировщиков, кажется, не было ни одного яхтсмена. Или были, но из других стран.
На нашей планете приливы и отливы в различные фазы луны меняют уровень воды. Также очень важно, как связан водоем с Мировым океаном. Районы, близкие к экватору, почти не подвержены этим изменениям. Так, в Средиземном море перепады воды составляют от полуметра до метра. А в Темзе в течение дня уровень воды может изменяться на восемь метров. И даже направление течения реки в дни сильных приливов меняется на противоположное, так что Темза начинает течь вверх от океана. Вообще все причалы в Лондоне построены на плавучих понтонах, которые поднимаются и опускаются вместе с уровнем воды. Но вот в проекте Millenium Dome выяснилось, что причал построен прямо на берегу. Бросились проверять, какой уровень воды будет в канун Нового года. И, как вы уже, наверное, поняли, уровень воды в Темзе в ту ночь оказался на несколько метров ниже, чем рассчитывали строители причалов. И никакие лодки пристать к ним просто не смогли бы.
Руководство проекта начало срочно решать эту задачу за несколько дней до Нового года и придумало перенаправить потоки людей в метро и автобусы, система безопасности которых не была рассчитана на такой пассажиропоток. Я не был на месте, чтобы живо описать вам детали происходившего, но британские газеты со свойственной им сдержанностью написали о той ночи: «Тысячи людей несколько часов не могли попасть в Dome вечером последнего дня тысячелетия из-за административной ошибки». На самом деле часть людей так и не попала туда до самой полуночи и праздновала Новый год в вагонах лондонской подземки.
Здесь мой профессор, коренной британец, прервал свой рассказ и сказал: «Вот это я называю OSINTOT» (OSINTOT, аббревиатура англ. Oh Shit I Never Thought Of This — «О черт, я никогда об этом не думал»).
Я сделал из этой истории несколько выводов, которые в равной степени относятся к любому проекту недвижимости.
1. Какая бы суперпрофессиональная команда ни делала проект, каждое здание уникально и его нужно анализировать с нуля, нельзя ничего принимать на веру, допускать мысль: «мы так уже много раз делали». Как заказчик проекта вы должны быть тем, у кого есть helicopter view[15].
2. За все риски отвечает и управляет ими заказчик проекта либо его девелопер.
3. Чтобы не случился OSINTOT, нужно не бояться поднимать самые неудобные вопросы, выгружать все самые фантастические риски на бумагу и каждый из них анализировать.
4. И последний, частный вывод: государство (любое) — самый неэффективный заказчик.
Доходность
Доходность всегда пропорциональна риску потерять деньги — это главное, что вам необходимо знать о доходности.
Если кто-то утверждает обратное, он либо врет, либо ошибается. Например, если вам предлагают купить «совершенно безрисковое офисное здание с окупаемостью пять лет» (доходность ±20% годовых), то это чистое надувательство. Низкорисковые офисные здания, которые арендуют хорошие компании, заключившие длительные договоры, приносят максимум 10% годовых, а в твердой валюте — значительно меньше. В том здании, которое вам предложили как безрисковое с 20%-ной доходностью, должны быть либо проблемы с документацией, либо арендаторы собираются съезжать, а возможно, оно не приносит того дохода, который вам показывают на бумаге.
Доходность любого проекта в недвижимости можно и нужно раскладывать на спектр «риск — доходность». Вот какие параметры туда могут входить.
Допустим, вам предлагают два варианта для инвестиций. Первый — земля под строительство складского комплекса в региональном городе России, который будет сдаваться в аренду после окончания строительства. Целевая доходность — 40% годовых. Этот проект — очень рискованный. С вашими инвестициями в этот комплекс может случиться что угодно: вы можете не получить разрешения на строительство, растратить бюджет на стройку, не найти арендатора или найти его на небольшую арендную плату, эта арендная плата может обесцениться из-за высокой инфляции, в первый же кризис арендатор обанкротится, и следующего вы будете искать годами. Но зато если вам повезет и все получится, то вы чуть больше чем за два года вернете себе проинвестированные деньги и начнете зарабатывать чистую прибыль.
Второй — жилой многоквартирный дом в центре Нью-Йорка, который уже построен и заселен арендаторами. Целевая доходность — 4% годовых. Чем так хорош этот проект, что на нем можно заработать всего лишь 4% в год? В нем почти нет рисков: дом уже построен, в нем много арендаторов, это их единственное жилье и последнее, от чего они откажутся даже в кризис. И даже если кто-то из них уедет, на его место
