Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
Теперь, когда вы знаете, какие роли и обязанности есть у разных участников девелоперского процесса, вы сможете на глаз определить ценность каждого из них.
Ценность участника показывает и то, на какую часть прибыли он может рассчитывать.
А если этот тест окажется для вас простым, то в следующей главе мы поговорим о финансах в деталях и поднимем планку.
Тест. Кто вы на рынке недвижимости?
Давайте проверим, верно ли вы поняли роли участников рынка недвижимости.
В тесте ниже есть несколько вариантов распределения прибыли/ценности в проекте девелопмента многоквартирного жилого дома в Москве. Выберите из них тот, который, по вашему мнению, отражает действительность.
Считайте, что все доходы проекта от продаж минус все расходы проекта на приобретенные материалы и услуги составят 100%, например 1 миллиард рублей. Сколько денег (в процентах) заберет себе из общего котла каждый из участников цепочки: девелопер, инвестор, владелец земли, банк-кредитор, консультанты, архитектор, проектировщики, строительная компания, агентство продаж?
Только один вариант правильный (ответы).
Глава 4. «Фундамент»: кратко о финансах
Одна из фундаментальных задач в недвижимости — верно оценить ее доходность. В отличие от банковского депозита, доходность недвижимости не прописана в договоре на ее покупку и никем не гарантирована. О том, как ее рассчитать, читайте в этой главе.
Общий менеджмент, управление компанией — первый учебный модуль, с которого обычно начинается бизнес-образование MBA в мировых университетах. Образование в недвижимости начинается с модуля «Финансы» — это основа основ. А модуль «Финансы», в свою очередь, начинается с понимания стоимости денег во времени. Если слушателю непонятна концепция Time Value of Money (стоимость денег во времени), то продолжать курс не имеет смысла. Поэтому я тоже начну с рассказа об этой концепции.
Стоимость денег во времени
Иметь деньги сейчас всегда более ценно, чем иметь их позже. Стоимость денег во времени — это концепция, согласно которой деньги в настоящем имеют большую ценность, чем та же сумма в будущем. Причина в том, что деньги сегодня могут быть инвестированы и принесут доход в будущем.
Представьте, что вам предлагают получить 100 долларов прямо сейчас или через год. Выбор очевиден. А если выбор другой: 100 долларов сейчас или 105 долларов через год?
100 долларов сегодня называют текущей стоимостью (англ. Present Value) или чистой приведенной стоимостью (NPV, англ. Net Present Value).
105 долларов через год называют будущей стоимостью (англ. Future Value).
Коэффициент, который их связывает, — 1,05 — называют ставкой дисконта (англ. Discount Rate). Ставку дисконта или дисконтирования используют для сравнения доходов или расходов, относящихся к разным периодам времени.
1. Фактор времени всегда должен учитываться при принятии инвестиционных решений.
2. При анализе долгосрочных инвестиций некорректно суммировать денежные величины из разных периодов времени.
Формула:
текущая стоимость = будущая стоимость / ставка дисконта
$100 = $105 / 1,05
Или в обратную сторону:
будущая стоимость = текущая стоимость × ставка дисконта
$105 = $100 × 1,05
Ставка дисконта
Теперь, когда очевидно, что деньги сегодня лучше такого же количества денег завтра, задача сводится к тому, чтобы понять, насколько именно лучше. Какова оптимальная ставка дисконта? Кто-то скажет: 1,05 — мало. А 1,25 или 1,5? Но ставка дисконта определяется не пожеланиями инвестора: есть формула, по которой ее можно (и нужно) рассчитывать. Ставка дисконта состоит из трех частей: инфляции, рисков и интереса.
Ставка дисконта = безрисковая стоимость денег + стоимость риска страны + стоимость риска отрасли + размер инфляции в год
Инфляция
Прогнозы инфляции и ее историю несложно найти в интернете. Она зависит от страны. В США доллар в среднем дешевеет на 2% в год. Инфляция в Европе последние годы около нуля. А вот ежегодная инфляция в России в последние 20 лет в среднем составляет 10%. Набиуллина иногда говорит, что инфляция у нас 4 или 5%, и это правда — в тот момент, когда эти цифры озвучиваются. Однако в следующем году инфляция повышается до 13%, и об этом все молчат.
В наших реалиях через год стоимость ваших денег должна быть больше как минимум на 10% в рублях или на 2% в долларах. Иначе лучше получить меньше денег, но сейчас.
Пытаться сохранить деньги с помощью банковских депозитов — плохая идея. Ставки банков, как правило, не бывают выше инфляции, и ваши сбережения на депозите медленно тают.
Риски
Если я попрошу у вас денег и пообещаю вернуть их с процентами, такими же, как проценты у государственного банка, согласитесь ли вы дать мне в долг или отнесете кровные в банк? Очевидно, вы мне откажете: риск невозврата денег любым человеком выше, чем солидной финансовой организацией.
Риски бывают самыми разными: от риска банкротства до проблем в отрасли. Вкладывать деньги в акции рискованнее, чем в облигации. В строящуюся недвижимость — опаснее, чем в дом, который уже сдан в эксплуатацию.
О связи рисков с доходностью мы подробно поговорим в главе 6 «Риск и доходность». Пока хочу упомянуть простое правило: чем больше риски, тем выше должна быть доходность.
Интерес
Если инфляция составляет 2%, а риски вы оценили в 3%, то есть стоимость денег во времени в целом будет 5% в год, то все равно лучше получить сегодня 100 долларов, чем 105 долларов через год. Потому что эти пять долларов покрывают только риски их неполучения и инфляцию. А премии нет. Ее обычно определяют, анализируя альтернативные варианты с похожими рисками. Из всех вариантов выбирать следует тот, где чистая премия после вычета инфляции и минимального дисконта за риск страны и отрасли выше, чем в других.
Для того чтобы рассчитать стоимость денег во времени на длительный срок, нужно умножить ставку дисконта на количество периодов (лет) в формуле:
стоимость денег на n лет = исходная сумма × (ставка дисконта)n
Например, при ставке дисконта 1,05 те же 100 долларов за пять лет превратятся в 127,63 доллара:
$127,63 = $100 × (1,05)5
Почему так важно понимать эту концепцию? Потому что будущий доход не всегда можно считать достаточным. Если он
