Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
Строите дачу? Ремонтируете квартиру? Не требуйте от прораба невозможного: он не архитектор и не дизайнер. Если вы хотите получить хороший результат, нужно дать ему хотя бы дизайн-проект, а потом следить за тем, как он его выполняет.
В больших проектах у строителей несколько контролеров:
• проектный менеджер со стороны девелопера — заказчик проекта;
• служба технического надзора, которая проверяет, как строители делают свою работу;
• архитекторы, осуществляющие авторский надзор. Они следят, чтобы проект соответствовал их задумке;
• менеджер по работе с цифровым проектом следит за всеми изменениями, которые сразу видны при работе с BIM.
История о том, как бетономешалки один этаж украли
В связи со строителями вспоминается одна интересная история, которую я услышал от бывшего сотрудника девелопера. В середине 2000-х девелоперская компания приступила к строительству одного из небоскребов в Москва-Сити. Как всегда, здание начинают строить с котлована, в который заливают фундамент. Виды фундамента бывают разные, но суть не в этом.
Здание было очень большим, и для его фундамента потребовалось залить несколько тысяч кубометров бетона — около десяти тысяч по первоначальному проекту. А это очень непростая задача для строителей. Нужно, чтобы бетон в фундаменте застыл равномерно. Для этого его необходимо залить в течение строго определенного времени; в этом проекте нужно было уложиться в 38 часов.
И вот руководитель проекта в строительной компании — подрядчике начинает решать задачу. В одну автобетономешалку, в зависимости от модели, помещается от 2 до 15 кубометров. Значит, только для перевозки нужно не меньше 700 раз приехать и выгрузить бетон. Количество автобетономешалок даже в Москве ограничено, и ему приходится собирать их по разным компаниям и договариваться с разными бетонными заводами об одновременной отгрузке бетона.
Наш герой — опытный строительный руководитель, он решает эту сложную задачу, собирая несколько десятков поставщиков и параллельно торгуясь с ними, чтобы цена бетона с доставкой не превысила смету. В назначенный день 350 машин везут с разных заводов бетон. На подъезде к площадке уже в первые часы образуется огромная пробка, а машины продолжают прибывать. Каждой из них требуется не меньше часа, чтобы слить бетон: скорость слива составляет всего около кубометра в десять минут. Значит, большое количество машин нужно разместить вокруг котлована так, чтобы они могли сливать бетон одновременно. Но в реальной жизни все редко бывает по плану. Уже через несколько часов он начинает понимать, что управление водителями бетономешалок — это кошмар. Они лезут без очереди, кто-то застревает, кто-то сломался прямо возле котлована и не может отъехать.
Страсти накаляются, ситуация выходит из-под контроля. Руководитель проекта бегает по строительной площадке и лично отдает распоряжения. Машины прибывают, бетон сливают. Через сорок с лишним часов фундамент наконец залит. Можно выдохнуть. Все строители идут праздновать окончание двухдневного марафона и отдыхать.
Бетон застывает не сразу. Для такого большого фундамента требуются недели. В это время девелопер вместе со строительной компанией занимаются приготовлениями к последующим работам. Нужно много всего сделать, чтобы за пару лет построить почти полмиллиона метров из стекла и бетона.
Проходит месяц. Бетон застыл, и теперь эту гигантскую глыбу не вынуть из земли, даже если потребуется. Застывший фундамент проверяют и… Катастрофа! В фундаменте обнаруживают технологическую трещину. То есть фундамент непригоден для строительства здания.
Девелопер начинает разбираться, как такое могло случиться; вызывают нашего героя. Он объясняет суть проблемы. Выясняется. Бетон бывает разных марок, более и менее прочным, с разными добавками, устойчивым к морской воде или сибирским морозам и так далее. Стоимость более прочных марок в разы превышает стоимость обычных видов, которые мы используем для стяжки на полу в квартире. Обычно бетон при сливе проверяют: отбирают пробы и через 28 дней испытывают их на прочность. Когда у вас один поставщик, можно заказать бетон определенной марки. Но когда поставщиков десятки, каждый час 40 машин одновременно сливают бетон и так продолжается 40 часов подряд, уже не до контроля.
Видимо, кое-кто из поставщиков бетона решил, что оттого, что их бетон будет чуть дешевле и не совсем нужной марки, ничего сильно не изменится, ведь доля каждого поставщика в проекте очень маленькая. Но множество таких решений в сумме привели к той самой трещине. Фундамент получился не таким, каким должен был быть.
Строительные работы остановили на несколько месяцев. Все это время в офисе компании девелопера руководство пыталось понять, что им делать с этим бракованным фундаментом.
В итоге проектировщики нашли решение. Башне пришлось пожертвовать подземным этажом паркинга и вместо него залить еще одну бетонную плиту.
Часто не только вы, мой читатель, полагаетесь на профессионалов-строителей, когда речь идет о ремонте в квартире или строительстве офиса. Даже большие девелоперы допускают ту же ошибку. Любой профессионал, в данном случае строитель, имеет солидный опыт. Но когда возникает нетипичная ситуация или задача, этот опыт его иногда подводит, потому что он не думает, как решить задачу наилучшим образом, а действует, как всегда раньше действовал. Теперь умножьте эту проблему на сто — и увидите огромную строительную компанию с тысячами людей, каждый из которых точно знает, как надо делать. Работая по шаблону, можно получить нежелательный результат.
Что должен делать девелопер или вы, заказчик своего проекта, оказавшись на месте девелопера? Задавать вопросы. Искать и находить те места, где ваши подрядчики не знают точно, как поступать. Критиковать и подвергать сомнению предлагаемые решения и заставлять исполнителей доказывать, что предлагаемые решения оптимальны. Быть надоедливым и вредным заказчиком, пока не убедитесь, что нашли все возможные проблемы и устранили их.
Такие разные продавцы
В этой главе я не буду надолго останавливаться на продажах. Скажу лишь, что в разных странах продавцы имеют разное значение для проектов. Есть три основных вида рынков, на каждом из которых добавленная стоимость продавцов разная.
• Развитые рынки, такие как США, Великобритания, Кипр, Дубай. На них конкурирует большое количество проектов. Главное, в чем соревнуются проекты, — это маркетинг и продажи. Комиссии продавцов достигают 10% и более, и выигрывают проекты, авторы которых знают и понимают своих покупателей.
• Развивающиеся рынки, такие как Восточная Европа или Южная Америка, где приоритеты — наличие своего капитала и умение управлять строительством. Ценность продавцов на них ниже, и им платят несколько процентов.
• Зарегулированные рынки, такие как Россия и большинство
