Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы - Дмитрий Алексеевич Лебедев
В Москве на торговую деятельность сильно повлияла программа «Моя улица», при реализации которой расширили тротуары и уменьшили парковки. В некоторых местах пешеходный поток вырос, и это привлекло новые магазины масс-маркета, которые, правда, не платят высоких ставок аренды. А где-то торговля совершенно заглохла. Например, Тверская перестала быть главной торговой улицей страны, как это было на протяжении последних 30 лет. Теперь там негде поставить автомобиль, и богатые покупатели стали ездить в другие места, поэтому и арендные ставки упали, и свободных помещений стало очень много. Премиальные бренды почти все покинули эту улицу, а компании попроще не могут потянуть даже снизившиеся цены аренды. Да и статус, престижность улицы совершенно изменились, хотя она стала выглядеть намного лучше, чем раньше.
История со сносом торговых павильонов у станций московского метро прошумела на весь мир. Если помните, при мэре Лужкове почти все самые лучшие места были отданы под торговлю и вокруг станций метрополитена практически существовали рынки – без какой-либо архитектурной идеи, нарушая все эстетические каноны, главное – деньги. Легкие и не очень конструкции были установлены вопреки существующим правилам, но на них были оформлены положенные документы и получены законные свидетельства о собственности. Клиентов в этих местах с утра до ночи было огромное количество, торговля шла бойко, ставки аренды – запредельные. И так продолжалось более 10 лет, пока не поменялся мэр города.
Новая власть решила провести кардинальные изменения. Процесс переговоров и разбирательств тянулся долго, а закончилось все в одну ночь. Неожиданно в темноте к торговым павильонам в разных районах Москвы одновременно подъехали экскаваторы и за несколько часов превратили все эти сверхприбыльные объекты недвижимости в горы строительного мусора.
Один мой приятель владел пятью павильонами и получал с них хороший доход. Он их не строил, не платил взяток и ничего незаконного не делал, купил их совершенно легально на вторичном рынке по высокой стоимости с целью получать регулярный законный доход. Из пяти объектов четыре были уничтожены в ту ночь. Пятый ему оставили из жалости (как он потом мне рассказывал), понимая, что он не виноват и надо хоть в чем-то пойти навстречу.
Мой приятель Эдуард уже 18 лет владеет в Москве офисом площадью 400 кв. м возле станции метро «Автозаводская». Это недалеко от центра, район, где со времен перестройки офисы всегда были востребованы. В первые годы он сдавал его одной и той же компании, продлевая договор с ежегодным повышением цены. Но около 10 лет назад по соседству началось активное строительство бизнес-центров. За несколько лет возвели несколько десятков тысяч квадратных метров новых офисов с современной архитектурой и со всеми удобствами.
У Эдуарда начались проблемы: арендатор съехал в новый бизнес-центр, где ставка оказалась значительно ниже. Первое время Эдуард пытался сдать офис по той же стоимости, что и раньше, но тщетно. Затем он начал отслеживать все предложения конкурентов, чтобы сдать подешевле, но целиком помещение никто не хотел снимать. Ему пришлось сдавать офис по частям, теряя плату за общие места пользования – коридор и туалеты. Один арендатор снял относительно большую площадь – 150 кв. м, а остальные помещения пришлось сдавать по комнатам площадью от 20 до 50 кв. м и по ценам ниже, чем в новых бизнес-центрах. А еще теперь Эдуарду приходится намного больше заниматься управлением, ведь с десятком арендаторов и проблем приходится решать значительно больше, чем с одним.
Предприимчивые люди продолжают искать новые возможности даже на таком развитом рынке, как рынок торговых помещений. Один мой клиент в последние годы скупает квартиры на первых этажах жилых домов в городах Подмосковья. Предварительно он проводит замеры пешеходного трафика: если количество потенциальных покупателей достаточное по меркам сетевых магазинов (а он знает эти стандарты), то квартира покупается и оформляется как нежилое помещение. Молодец, открыл новую нишу, хотя и временную.
За последние 10 лет я не приобрел ни одного коммерческого помещения, зато купил несколько жилых, а от части коммерческих избавился – именно для того, чтобы уменьшить риски и проблемы, перечисленные выше. Но тем не менее что-то я себе еще оставил для баланса портфеля. И вам советую бóльшую часть иметь в жилых объектах, но не все. Меньшую вложить в коммерческую недвижимость, но с правильным расположением и хорошей перспективой.
Хотя я постоянно говорю о балансе вложений, о том, что нельзя держать яйца в одной корзине, есть много примеров удачных инвестиций в активы одного типа без соблюдения баланса, в том числе и в коммерческую недвижимость.
Один знакомый всю свою жизнь занимался продажей автозапчастей. Начинал с небольшого ларька и со временем стал владельцем трех магазинов на автомобильных рынках. Всегда был активно вовлечен в работу, все контролировал, принимал решения о закупках, анализировал спрос, вел учет, обучал продавцов, и бизнес в результате приносил высокую прибыль. Как рачительный хозяин, он не позволял себе необоснованных трат, почти все средства направлял на закупку новых товаров, а не на развлечения. Кроме того, год за годом он увеличивал личные накопления, вкладывая средства только в нежилые помещения Москвы, причем старался купить их в своем районе. Очень целенаправленно – только офисы для медицинских клиник, в основном стоматологических, с длительными договорами аренды и доходностью в районе 10 % годовых. Он понимал, что такие клиники ориентированы на постоянных клиентов, живущих поблизости. Кроме того, клиники много денег вкладывают в ремонт и специальное оборудование, поэтому переезжать им совершенно невыгодно – слишком затратно.
В результате он собрал более десятка помещений с постоянными надежными арендаторами и денежным потоком, составляющим несколько миллионов рублей в месяц.
Однажды к нему пришли представители конкурента – очень крупной компании, торгующей запчастями и имеющей намного больше возможностей, магазинов, выручки. Они предложили закрыть один из его магазинов, потому что он мешал их торговле, и были готовы как-то компенсировать это. Но он не оценил всех рисков и без размышлений отказался.
Возможно, эти события никак не связаны, но примерно через месяц на него напали в подъезде, ударили сзади молотком по голове, взяв все, что было у него с собой ценного. Травма оказалась серьезной, он чуть не умер, почти год провел в больнице и санатории. Все это сильно сказалось на его работоспособности, до конца он так и не
