Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы - Дмитрий Алексеевич Лебедев
● Неутешительные перспективы российского рынка недвижимости. Конца и края не видно плохим новостям в геополитике и мировой экономике, что напрямую влияет на наш рынок, хотя он всегда развивается по синусоиде – то вверх, то вниз. Но в последнее время «низ» очень уж затянулся, и положительных прогнозов на ближайшее будущее мало. Хотя чем глубже и дольше падение, тем активнее будет рост.
Считай сколько
Сдача недвижимости в аренду не приносит золотых гор, она вполне сравнима по доходности с банковскими депозитами или вложениями в консервативные ценные бумаги. Разные виды недвижимости приносят различный доход. Самая слабая отдача от жилой недвижимости – квартир и загородных домов, зато сдать их проще, чем нежилые помещения, следовательно, и простаивать они не будут. Ставка колеблется от 3 до 6 % годовых, при эксклюзивности и востребованности объекта может достигать 8 %.
Эффективность можно увеличить, если перейти на посуточную сдачу, но не каждый объект для этого подходит. В данном случае на первое место выходит расположение: квартира должна находиться в центре, чтобы остановившийся в ней турист мог пешком обойти все достопримечательности города. Еще в Москве пользуется спросом деловой район Сити: здесь останавливается много людей бизнеса, поэтому и ставки высоки. Фактически посуточная аренда составляет конкуренцию отелям. И требования у клиентов специфические: они ожидают, что качество ремонта, дизайна и сервиса будет соответствующим. Если вы способны все это обеспечить, то доходность может достигать 12–14 %.
Что и говорить, самому заниматься сдачей в посуточную аренду сложно, хлопотно: надо выстраивать отношения со специализированными сайтами бронирования, все время быть на связи с гостями, встречать их и провожать, разбираться с возникающими проблемами – не все способны с этим справиться. Помочь могут специализированные компании, но их комиссия достаточно высока – в районе 20 % от дохода. Этот бизнес достаточно сложный, и вряд ли вы будете такой компанией до конца довольны.
Но есть люди, которым очень нравится такой «гостиничный» бизнес, они получают от этого удовольствие. Одна моя знакомая имеет несколько квартир и еще какое-то количество снимает на длительный срок, а сдает все посуточно. Она и хозяйка, и консьержка, и ресепшен в одном лице. Получает удовольствие от знакомства с новыми людьми, заботы о них, и даже проблемы приносят ей радость. Единственное, что ей не нравится, это когда клиенты предъявляют надуманные необоснованные претензии. Часто это происходит от общего негативного настроя человека.
В такой работе случается много забавных либо досадных событий. Однажды в квартиру, где жили гости, стал ломиться нетрезвый сосед с другого этажа. Сначала он пытался открыть дверь своим ключом, а потом начал звонить и стучать, требуя, чтобы жена открыла ему дверь. Вообще-то он милейший человек, никогда с ним ничего подобного не происходило, и на следующий день он очень сильно извинялся и смущался. И хотя вся история длилась не более пяти минут и была достаточно комична, гости оставили на сайте-агрегаторе жуткий комментарий о том, что в квартиру ломились гангстеры. Из-за этого отзыва на несколько месяцев аренда этой квартиры значительно снизилась, потенциальные клиенты выбирали другие варианты.
Безусловно, финансовая выгода от сдачи коммерческой недвижимости больше. Офис приносит около 10 % годовых, а торговое помещение даже до 15 %. Некоторые предпочитают владеть именно коммерческой недвижимостью, считая, что отношения с компаниями выстроить проще, чем с физическим лицом. И помещение может быть большого размера, приносить значительную прибыль по одному договору, бóльшую, чем квартира или дом. Очень богатым людям (с состоянием больше 20 млн долларов) я рекомендую сдавать именно такие объекты, чтобы не заниматься «мелочёвкой» и не утонуть в обилии требований клиентов. Но для большинства все-таки сдавать жилые объекты менее рискованно.
С 2008 года рынок коммерческой недвижимости сталкивается с серьезными проблемами. Количество компаний – потенциальных арендаторов не увеличивается, на рынке происходит множество банкротств, и все это сказывается на ликвидности объекта. Если арендатор решил по той или иной причине съехать, вам не скоро удастся найти другого. В этом случае вас ожидает длительный период простоя помещения и, соответственно, падение доходности.
Как ни странно, но юридические лица менее надежны в вопросах оплаты, чем физические. Распространена ситуация, когда компания меняет юридическое лицо, а то, с которым вы заключили договор, банкротится. Это означает, что вы никогда не сможете получить свои деньги, которые компания не заплатила. Даже если выиграете суд, с компании вряд ли что-то можно будет получить; как правило, у нее нет активов, и никто по ее обязательствам не отвечает. Другая ситуация с физическим лицом: человек понимает, что, заключив договор, принял на себя обязательства и если он их нарушит, то будут серьезные проблемы. Очень немногие люди готовы стать банкротами, тем более из-за неуплаты нескольких арендных платежей, которые при этом не очень велики. Подавляющее большинство арендаторов – физических лиц выполняет свои обещания и платит по счетам, в отличие от многих компаний.
Мой знакомый инвестор Виктор в течение трех лет сдавал помещение площадью около 600 кв. м одной компании и получал ежемесячно на свой счет индивидуального предпринимателя порядка 750 000 рублей. Фирма занималась продажей, ремонтом и обслуживанием кондиционеров, всегда платила вовремя, с нею никогда не было проблем. И с Сергеем, финансовым директором компании, сложились доверительные отношения: на Новый год обменивались подарками, могли просто так созвониться, поболтать.
Проблемы начались, как всегда, неожиданно: в начале очередного месяца деньги не поступили. По телефону Сергей пообещал сделать перевод в ближайшие дни. Ничего страшного не происходит, заверил он, просто клиент задержал платеж и нужно подождать.
Виктор даже не начал волноваться, поскольку прекрасно знал, как непросто временами бывает вести бизнес, и поверил словам Сергея. Правда, платеж пришлось ждать почти месяц и сумму заплатили не полную, а чуть больше половины. Потом начались переговоры о следующей задержке платежа: мол, времена сейчас сложные. Договорились о том, что арендная плата будет больше на 15 %, но арендаторы получат трехмесячную отсрочку, а за это предоставят гарантийное письмо от другой своей компании, и все будет зафиксировано в официальном договоре. История тянулась почти год. Сергей постоянно нарушал договоренности, ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства. Были и неоднократные встречи с генеральным директором. Какие-то деньги выплатили, но в результате накопился долг более 5 млн рублей. И однажды компания за один день съехала из офиса, перевезла в другое место все оборудование и мебель, а Сергей сказал, что в компании больше не работает и ничего
