Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Залоговой службе, исходя из расшифровок счета «Основные средства», необходимо провести самостоятельный анализ способности МУП/ГУП осуществлять уставную деятельность в случае обращения взыскания на предмет залога.
Залог недвижимого имущества
Сделка по залогу недвижимого имущества, принадлежащего МУП/ГУП на праве хозяйственного ведения, требует согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 18 № 161-ФЗ).
Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Исходя из общей практики, собственником имущества МУП/ГУП могут быть: муниципальные образования районов, администрации города/района/области/края, городские комитеты по управлению имуществом. Конкретное наименование собственника имущества МУП/ГУП указывается в уставе этих предприятий.
В согласии собственника имущества МУП/ГУП на залог недвижимого имущества указываются:
• основные условия кредитной сделки;
• перечень имущества с идентификационными признаками, балансовой и рыночной стоимостью согласно независимой оценке;
• стоимость по соглашению сторон, которая будет указана в договоре залога;
• пункт о том, что «обращение взыскания на предмет залога не повлечет прекращения деятельности, определенной уставом предприятия, согласно п. 3 ст. 18 № 161-ФЗ».
Проводится независимая оценка предмета залога согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности». Залоговая и юридическая службы банка должны провести анализ способности МУП/ГУП осуществлять уставную деятельность в случае обращения взыскания на предмет залога. Так, если согласие собственника представлено на залог единственного объекта недвижимости, то даже если в согласии отмечается отсутствие влияния в случае обращения взыскания на залог на уставную деятельность МУП/ГУП, очевидно, что этот залог будет опротестован и сделка признана ничтожной.
Замена обеспечения в виде недвижимого имущества МУП/ГУП по факту его залога требует повторной процедуры получения согласия собственника и независимой оценки.
Не допускается залог МУП/ГУП права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как обособленного объекта (пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ). При этом согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» № 10 от 17.02.2011 запрет ипотеки права аренды земельного участка согласно пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ не влечет за собой недействительности договора ипотеки здания/сооружения, расположенного на соответствующем земельном участке.
Глава 2
«Горячий запуск» залоговой работы. Пошаговое руководство начинающим управленцам
В банках с прогрессивной кадровой политикой подведение итогов года знаменуется оценкой деятельности сотрудников. Это значимое мероприятие включает обязательное общение руководителя и сотрудника. Обсуждаются будущие рабочие задачи и планы по индивидуальному развитию. Многие из моих коллег в персональных планах обозначали желание повысить должностной статус. В то же время четкого видения стратегии развития и понимания методов управления как отдела, который предполагалось возглавить, так и в целом залоговой службы у них не было.
Стать менеджером с федеральным опытом работы в залоговой сфере сложно. Достаточно пальцев на руках, чтобы пересчитать банки с крупными залоговыми подразделениями, где специалист может стать начальником отдела, а если повезет – руководителем управления. Должностной рост залоговика без перемещений в банковской системе не позволяет увидеть альтернативные управленческие модели в залоговой работе. Залоговик, «выросший внутри», осваивает только одну залоговую «школу» и убежден в ее правильности. С другой стороны, построение карьеры за счет постоянной смены места работы также не лучший выбор.
Большинству залоговиков, мечтающих стать знаковыми руководителями залоговой службы, придется поработать в нескольких банках, впитать лучшие практики и в итоге построить залоговую службу под себя, возможно – с нулевого цикла. Эта глава – разговор с кандидатами в руководящий состав о том, как упростить этот путь.
2.1. Первичные алгоритмы настройки работы с обеспечением
2.1.1. Зоны ответственности подразделения по работе с залогами
Вне зависимости от того, предстоит вам возглавить действующую залоговую службу или вы номинированы на позицию руководителя, создающего залоговое подразделение, первым пунктом в вашей работе будет определение функционала залоговиков. Мы обсудили в первой главе базовые принципы работы в залогах, этапы залоговой экспертизы и методы анализа основных типов обеспечения, теперь поговорим в деталях о полной линейке функционала залоговой службы.
Базовый пакет услуг в залоговом сервисе – это участок по оценке стоимости залогов[64]. Вторая очевидная функция в базовом пакете – залоговая экспертиза и правовой анализ обеспечения (табл. 2.1). Правильный залоговик не должен определять стоимость залога без ответов на вопросы о возможности обращения взыскания, ликвидности залога и анализа правовых рисков, сопутствующих оформлению обеспечения.
Табл. 2.1. Базовый пакет услуг залоговой службы
Представитель залоговой службы может быть голосующим членом кредитного комитета. В случае положительного решения комитета о выдаче кредитного продукта необходима подготовка, подписание договора залога и постановка обеспечения на внебаланс. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, залог акций – отражению в реестрах[65] ценных бумаг, обременение долей участия в уставном капитале общества – нотариальной[66] регистрации. Все эти операции – «кухня» залоговой службы (табл. 2.2).
Табл. 2.2. «Кухня» залоговой службы[67]
Функционал по мониторингу и переоценке залога возникает по факту предоставления кредитного продукта (табл. 2.3). При неочевидности выгод от него для бизнес-подразделений банка он является важной составляющей обеспечения качества залогового портфеля, исключения замечаний внешних/внутренних аудиторов и проверяющих ЦБ РФ.
Табл. 2.3. Сопровождение залогов
В сферу ответственности залоговой службы входит привлечение сторонних организаций/экспертов, компетенциями которых не обладает залоговая служба либо привлечение которых предусматривает законодательство. Наконец, в случае негативных сценариев кредитования залог нужно «превращать» в деньги.
Табл. 2.4. Работа с аутсорсингом и проблемными активами
Разделение функционала залоговой службы, приведенное на рис. 2.1, важно для последующего выбора организационной структуры. Все функции, не требующие физического присутствия залоговых специалистов, могут быть централизованы и вынесены в регионы с наименьшими затратами на ФОТ[68]. Функционал, требующий физического наличия специалистов в точках присутствия банка, может быть частично передан сотрудникам кредитного подразделения для минимизации затрат на залоговиков.
Рис. 2.1. Сегментирование функционала залоговой службы
Функционал, который мы обсудили, – это прежде всего реальные люди – ваши сотрудники. Вслушайтесь в переговоры пилотов при взлете или техников при ночном запуске ракеты на Байконуре. В эфире специальные термины, понятные им, уверенные, слегка усталые голоса с интонацией подъема от осознания ответственной и трудной работы. В залогах все поразительно похоже. Слагаемые успеха – это слаженная командная работа, противопоставляемая стрессу от конвейерной работы, коллектив единомышленников, где при должной гибкости есть поддержка твоей позиции по защите интересов банка. Руководителю залоговой службы надо научиться включать, как лампочку, позитивный настрой, быть волевым, и даже жестким, но мыслить категориями «что я как руководитель могу сделать для моей команды и бизнеса, оставаясь честным при экспертизе залога».
Как понять, почувствовать команду, которую вы возглавили? Непременно изучите резюме всех сотрудников. Обратите внимание на степень проработки резюме, качество образования, измеримые достигнутые результаты. Для экспресс-оценки ситуации в залоговой службе мной успешно использовался хрестоматийный SWOT-анализ. Попросите сотрудников заполнить форму, приведенную на рис. 2.2. Единственный совет – не называйте ее этим умным словом «SWOT» и объясните коллегам, что это упражнение – их ценная помощь по вводу вас в курс дела, а не какая-либо проверка.
