Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Для чего создан и ведется государственный земельный кадастр
Определение государственного земельного кадастра как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель появилось в современной России с началом земельной реформы и было закреплено в постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации». Цель ведения государственного земельного кадастра – защита прав собственников земли, в связи с этим в упомянутом выше документе обозначены такие понятия, как предоставление земельно-кадастровой информации заинтересованным лицам, ведение государственного земельного кадастра по единой методике, сопоставимость его сведений, обязательное применение сведений государственного земельного кадастра при изъятии и предоставлении земельных участков, а также при проведении землеустройства. Объекты государственного земельного кадастра в своей совокупности представляют собой всю территорию Российской Федерации.
Изменения, произошедшие в России в течение последних пятнадцати лет, естественно, затронули и законодательство, регулирующее ведение государственного земельного кадастра. Земельные реформы связаны прежде всего с изменением государственного устройства, разгосударствлением собственности на землю (закреплением в Конституции Российской Федерации 1993 года института частной собственности на землю, а также провозглашением равенства всех форм собственности – частной, государственной, муниципальной и др.).
В настоящее время земля перестала быть исключительно собственностью государства. Значительная ее часть перешла в собственность граждан и юридических лиц, а та, которая остается государственной, разграничивается на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Возникает закономерная ситуация, при которой собственники становятся самыми заинтересованными лицами в создании и ведении земельного кадастра, ведь его основу составляют не сведения о площадях, а сведения о границах участков.
Для лучшего понимания приведем простой пример. Допустим, без участия органов власти кто-то продал часть участка, и новый собственник присоединил его к своему. Соответственно, земельный участок покупателя стал больше, соседа (продавца) – меньше. Как через несколько десятков лет наследникам обеих сторон разрешить вопрос: где конкретно проходит граница между земельными участками? Что представить им в суде в качестве доказательства? Кого пригласить в качестве свидетелей? Ведь сделка состоялась без присутствия третьих лиц, а «бумаги» давно потеряны. Занесение информации об изменении границ земельных участков в земельный кадастр позволит избежать подобных проблем. Во всех странах, где есть частная собственность на землю, государство, заботясь о своих гражданах, «принимает на хранение» сведения о том, где проходят границы между земельными участками. И в случае возникновения земельных споров в суд могут быть представлены данные, достоверность которых гарантируется государством.
Так что земельный кадастр сегодня – это не столько система, составляющая часть механизма государственного планирования, сколько государственная система хранения сведений о границах всех земельных участков. Собственники должны помнить, что при разрешении конфликтов и споров по земле государство (в лице соответствующих компетентных органов), выступая как защитник их законных прав, четко регламентирует границы земельных участков.
Но прав без обязанностей не бывает. И одна из главных обязанностей собственников земли – это уплата налога. Следовательно, в государственном земельном кадастре обязательно должны отражаться сведения о налоговой базе. Это позволяет государству, с одной стороны, обеспечивать своевременность и полноту сбора налога, а с другой – разрешать конфликты между собственником и налоговыми органами (сведения о налоговой базе направляются из государственного земельного кадастра не только налоговым органам, но и собственникам земельных участков).
Начиная с 2000 года ведение государственного земельного кадастра в Российской Федерации регламентируется системой взаимосвязанных нормативно-правовых и нормативно-технических актов. В их число помимо Федерального закона «О государственном земельном кадастре» входят постановления Правительства Российской Федерации, регламентирующие:
۷ порядок кадастрового деления территории Российской Федерации;
۷ порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам;
۷ порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра (ГЗК) заинтересованным лицам.
Кроме того, Росземкадастром изданы акты, регламентирующие:
۷ проведение кадастрового деления территории Российской Федерации;
۷ порядок инвентаризации (систематизации) сведений о земельных участках, учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
۷ порядок ведения ГЗК;
۷ требования к оформлению кадастрового плана земельного участка;
۷ требования к оформлению документов о межевании, представляемых на государственный кадастровый учет.
Помимо вышеобозначенных актов издаются и иные ведомственные документы, регламентирующие порядок ведения вспомогательных и производных документов ГЗК.
В силу того, что с начала земельной реформы в разные периоды времени порядок ведения земельного кадастра регулировался различными нормативными актами, имеющиеся в кадастре сведения пока недостаточно систематизированы. По экспертной оценке в настоящее время в государственном земельном кадастре содержатся сведения ориентировочно о 33 млн земельных участков, из которых в автоматизированную систему (АС) ГЗК внесены сведения только об 11 млн участков. Безусловно, в ближайший период времени будет проведена систематизация сведений обо всех земельных участках для последующего их внесения в автоматизированные базы. Решение этой задачи позволит выдавать собственникам и иным заинтересованным лицам официальные описания земельных участков, необходимые для совершения сделок и разрешения любых земельных споров, в срок не более пяти дней.
В ближайшем будущем в земельном кадастре как базовой системе кадастра недвижимости (в АС ГЗК) должны будут появиться подсистемы публичных каталогов земельных участков, содержащие общие сведения обо всех земельных участках Российской Федерации. Система публичных каталогов позволит любому желающему без обращения в государственные организации получить сведения о площади, категории, разрешенном использовании и кадастровой стоимости любого земельного участка. Наряду с подсистемой публичных каталогов земельных участков в АС ГЗК будут созданы подсистемы публичных кадастровых карт. Это позволит всем заинтересованным лицам также без обращения в государственные органы получать не только общие сведения, но видеть на карте общую конфигурацию границ любых земельных участков и их взаимное расположение.
Индивидуальное жилищное строительство
Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то его регистрация проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Что такое ИЖС?
Индивидуальное жилищное строительство – форма собственности, наиболее популярная на сегодняшний день, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное – это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).
Согласно Земельному кодексу продажа объекта недвижимости без соответствующего оформления земельного участка не производится. Если вы покупаете дом, а у продавца нет свидетельства о праве собственности на землю, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что придется заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома.
...Можно действовать в следующей последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю, и только потом покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы (нынешние владельцы) могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Им это обходится в десятки раз дешевле, чем покупателю после совершения сделки. В зависимости от района прежнему собственнику это будет стоить в среднем от 20 до 50 долл. Процедура оформления длится полтора-два месяца.
